김코 리얼티 실적: 매우 강한 재임대 스프레드와 사상 최저 소규모 점포 점유율

투자 의견

소매 부동산 투자 신탁(REIT)인 킴코 리얼티는 지리적으로 분산된 고품질 쇼핑 센터 포트폴리오를 소유 및 운영합니다. 해당 소매 포트폴리오에는 식료품점 중심 쇼핑 센터, 초대형 지역 쇼핑 센터, 파워 센터, 복합용도 도시형 쇼핑 센터가 포함됩니다. 회사는 2010년 이후 400개 이상의 부동산을 60억 달러 이상에 매각하며 극적인 변신을 이루었고, 이는 포트폴리오의 질을 크게 향상시켰습니다. 현재 킴코의 연간 기본 임대료의 80% 이상은 주요 대도시 시장에서 발생한다. 경영진은 지속적으로 품질이 낮은 자산을 전략적으로 매각하고, 그 수익금을 고수익 개발 및 재개발 프로젝트에 재투자하고 있다. 2024년 1월, 킴코는 쇼핑센터 리츠 기업 RPT 리얼티와의 합병을 완료했습니다. 또한 2021년 와인가튼 리얼티를 인수하며 현재 미국 최대 쇼핑센터 리츠 기업으로 자리매김했습니다. 이러한 인수합병은 잠재적 금리 인하 및 행정 효율성 향상과 같은 규모의 경제 효과 외에도 평균 임대료 상승과 식료품점 및 성장 시장 노출 확대를 통해 킴코 포트폴리오의 질적 개선을 가져왔습니다. 소매 환경이 저품질 자산에 불균형적으로 영향을 미치는 장기적 역풍에 직면함에 따라, 포트폴리오 전반의 품질 향상을 위한 킴코의 노력이 성장 창출과 주주 가치 제공에 필수적이라고 판단합니다. 전자상거래는 오프라인 소매업에 지속적인 압박을 가하고 있습니다. 킴코의 많은 임차인들이 전자상거래 성장과 직접 경쟁해야 하지만, 회사 포트폴리오의 상당 부분은 온라인 경쟁으로부터 상대적으로 격리되어 있습니다. 식료품점, 레스토랑, 서비스 기반 사업체와 같은 부문은 여전히 물리적 소매 센터로 고객 유입을 주도합니다. 전자상거래 경쟁과 무관하게, 위치는 여전히 소매업체에게 가장 중요합니다. 소매업체들은 점포 입지에 더욱 선택적으로 접근하며, 최고 품질 자산에 매장을 위치시키는 한편 생산성이 낮은 지역의 매장은 폐점하고 있습니다. 따라서 우리는 킴코가 인수와 매각을 병행하여 전체 포트폴리오에 걸쳐 높은 점유율과 견고한 임대료 및 순영업이익 성장을 유지함으로써 전반적인 품질 구성을 지속적으로 개선해 나갈 것으로 믿습니다.

📈 상승론자 의견

• 킴코의 기존 임대차 계약 상당수는 현재 시장 임대료보다 현저히 낮아, 장기간에 걸쳐 잠재적이고 주목할 만한 유기적 성장의 원천이 될 수 있습니다.
• 역사적으로 낮은 신규 쇼핑센터 공급량은 견실한 운영 성과를 지속 지원할 수 있으며, 킴코가 대규모 개발 및 재개발 파이프라인을 성공적으로 실행할 수 있도록 할 것입니다.
• 할인 소매업체의 성공은 대형 매장 공실 보충에 대한 킴코의 필요성을 부채질할 것이다.

📉 하락론자 의견

• 킴코의 기존 임대차 계약 다수는 임차인이 임대료 재협상 없이 계약을 연장할 수 있는 갱신 옵션을 포함하고 있어, 회사가 종종 더 높은 현재 시장 임대료를 실현하지 못하게 합니다.
• Kimco의 개발 및 재개발 파이프라인의 잠재적 시기와 가치는 매우 불확실합니다. 이는 완전히 실현되지 않을 수도 있고, 위험 조정 관점에서 매력적이지 않을 수도 있습니다.
• 소비자 행동 변화, 전자상거래 확산, 기술 발전은 임차인 수익성을 크게 저해하여 부동산 성과에 영향을 미칠 수 있습니다.