사이먼 프로퍼티 그룹 실적: 점유율이 최고점에 도달하고 NOI 성장은 견조하게 유지됨

투자 의견

시몬 프로퍼티 그룹은 국내 최대 규모의 쇼핑몰 부동산 투자신탁으로, 국내에서 가장 우수한 소매 포트폴리오 중 하나를 관리하고 있습니다. 이 회사는 인구 밀도가 높고 소득 수준이 높은 지역에서 클래스 A 전통적 지역 쇼핑몰과 프리미엄 아울렛을 소유 및 운영하며, 이러한 쇼핑몰은 국내 또는 국제 관광객에게 매력적인 요소를 갖추고 있습니다. 고품질 부동산은 소비자에게 다른 곳에서 쉽게 모방할 수 없는 독특한 쇼핑 경험을 지속적으로 제공할 것이며, 이에 따라 Simon의 포트폴리오는 점차 오미채널 전략을 추구하는 소매업체들로부터 높은 관심을 받을 것으로 예상됩니다. 전자상거래는 소비자들이 쇼핑 습관을 온라인으로 전환함에 따라 전통적인 오프라인 소매업에 지속적인 압력을 가하고 있습니다. 자동차, 주유소, 식료품, 건축 자재 등 쇼핑몰이나 온라인에서 일반적으로 판매되지 않는 소매 판매 카테고리를 제외하면, 전자상거래는 전체 소매 판매의 약 30%를 차지합니다. 우리는 온라인 판매가 오프라인 소매보다 훨씬 빠르게 성장할 것으로 예상하지만, 향후 10년간 오프라인 소매 판매 성장률도 여전히 긍정적일 것으로 전망합니다. 소매업체들은 물리적 매장 위치 선택에 더 신중해지고 있습니다. 시몬이 소유한 최고 품질의 자산에 매장을 개설하는 동시에 품질이 낮은 쇼핑몰의 매장을 폐쇄하는 전략을 채택하고 있습니다. 또한 많은 온라인 소매업체들은 높은 유동인구를 활용하기 위해 Class A 쇼핑몰에 매장을 오픈하고 있습니다. 물리적 존재는 추가 마케팅 채널, 강조하고 싶은 제품의 전시 공간, 또 다른 매출 원천을 제공하기 때문입니다. 시몬의 포트폴리오 내 쇼핑몰 기본 지표는 코로나19 팬데믹에서 완전히 회복되었습니다. 팬데믹 초기에는 일부 소비자가 구매를 온라인 플랫폼으로 전환하면서 오프라인 매장 방문이 감소했습니다. 그러나 방문객 수는 팬데믹 이전 수준으로 회복되며 매출 성장도 회복되었습니다. 시몬의 매출은 장기 임대 계약으로 보호받고 있으며, 2020년 점유율이 90% 가까이 떨어졌지만 2024년에는 팬데믹 이전 수준을 넘어 96%로 상승했습니다. 우리는 클래스 A 쇼핑몰이 오프라인 소매 시장에서 지배적 위치를 유지할 것으로 예상하며, 고품질 쇼핑몰은 점유율을 유지하고 안정적인 임대료 성장세를 이어갈 것입니다.

📈 상승론자 의견

• 시몬의 자본 접근성, 규모, 검증된 실적은 회사가 매력적이고 이용 가능한 투자 기회를 실행하는 데 유리한 위치를 제공합니다.
• Simon의 고품질 포트폴리오는 소매업체들이 매장 수를 줄이려는 추세 속에서도 임차인들이 매장을 개설하기에 매력적인 위치를 지속적으로 제공할 것이며, 온라인 소매업체들이 물리적 거점을 마련하기 위해 가장 선호하는 위치를 제공할 것입니다.
• Simon의 쇼핑몰 및 아울렛 포트폴리오에는 국가 내 최상위 쇼핑몰의 높은 비중이 포함되어 있으며, 재개발 자금을 가장 유망한 수익률로 투입할 수 있는 기회를 제공합니다.

📉 하락론자 의견

• 소비자들이 역사적 평균보다 더 빠른 속도로 온라인 쇼핑을 선호하는 방향으로 행동을 변경할 경우, 장기적인 매출 성장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
• 소매업체들이 매장 수와 평균 매장 규모를 줄이려는 움직임 속에서, 시몬은 기존 임차인을 유지하고 신규 임차인을 유치하기 위해 인라인 및 앵커 공간을 채우기 위해 상당한 양보를 해야 할 수 있습니다.
• 미국 소매 시장의 상대적 성숙도와 기업의 규모를 고려할 때, Simon은 국내 및 해외에서 더 큰 규모의 위험을 감수한 투자를 통해 성과를 내기 위해 노력할 수 있습니다.