사이먼 프로퍼티 그룹 실적: 점유율이 최고점에 도달하고 NOI 성장은 견조하게 유지됨

투자 의견

최대 쇼핑몰 부동산 투자 신탁(REIT)인 사이먼 프로퍼티 그룹은 미국 최고의 소매 포트폴리오 중 하나를 관리하고 있습니다. 이 회사는 인구 밀도가 높고 소득 수준이 높은 시장에서 A급 전통 지역 쇼핑몰과 프리미엄 아울렛을 소유 및 운영하며, 이러한 쇼핑몰은 국내 및 해외 관광객들에게 인기가 많습니다. 고품질 자산들은 소비자에게 타사에서 재현하기 어려운 독특한 쇼핑 경험을 지속적으로 제공할 것이며, 그 결과 점점 더 옴니채널 전략을 추구하는 소매업체들이 사이먼의 포트폴리오를 선호할 것으로 예상됩니다. 소비자들의 쇼핑 습관이 온라인으로 이동함에 따라 전자상거래는 오프라인 소매업에 지속적인 압박을 가하고 있습니다. 자동차, 주유, 식료품, 건축 자재 등 일반적으로 쇼핑몰이나 온라인에서 찾아보기 어려운 소매 판매 부문을 제외할 경우, 현재 전자상거래는 전체 소매 판매의 약 30%를 차지합니다. 온라인 판매가 오프라인 대비 상당한 격차로 계속 성장할 것으로 예상되지만, 향후 10년간 오프라인 소매 판매 역시 여전히 긍정적인 성장세를 보일 것으로 전망합니다. 소매업체들은 오프라인 매장 입지를 더욱 선별적으로 선택하고 있으며, 사이먼이 보유한 최상급 자산에 매장을 위치시키는 한편 품질이 낮은 쇼핑몰 내 매장은 폐점하고 있다. 또한 많은 온라인 소매업체들이 높은 유동인구를 활용하기 위해 A급 쇼핑몰에 매장을 열었는데, 이는 오프라인 매장이 추가적인 마케팅 채널이자 주요 제품 전시 공간이며 또 다른 매출원 역할을 하기 때문이다. 사이먼 포트폴리오 내 쇼핑몰의 펀더멘털은 코로나19 팬데믹에서 완전히 회복되었습니다. 팬데믹 초기 일부 소비자들이 구매를 전자상거래 플랫폼으로 전환하면서 오프라인 매장 쇼핑이 감소했습니다. 그러나 이후 방문객 수는 팬데믹 이전 수준으로 회복되어 매출 성장도 반등했습니다. 사이먼의 수익은 장기 임대차 계약으로 보호되며, 2020년 점유율이 90% 가까이 하락했음에도 2024년과 2025년에는 팬데믹 이전 수준을 넘어 96%를 기록할 전망이다. 우리는 A급 쇼핑몰이 오프라인 소매 시장에서 계속 주도적 위치를 유지할 것이며, 고품질 쇼핑몰은 점유율을 유지하면서 꾸준한 임대료 증가를 지속할 것으로 믿는다.

📈 상승론자 의견

• 사이먼의 자본 접근성, 규모, 검증된 실적은 매력적이고 이용 가능한 투자 기회를 실행할 수 있는 입지를 제공합니다.
• 시몬의 고품질 포트폴리오는 소매업체들이 매장 수를 줄이려는 추세 속에서도 임차인들이 매장을 입점시키기에 매력적인 입지를 지속적으로 제공할 것이며, 오프라인 매장을 구축하려는 이커머스 업체들에게 가장 선호되는 입지를 제시할 것입니다.
• 사이먼의 쇼핑몰 및 아울렛 포트폴리오에는 국내 최고의 쇼핑몰이 높은 비율로 포함되어 있어 재개발 자금을 가장 유망한 수익률로 운용할 수 있습니다.

📉 하락론자 의견

• 소비자들이 역사적 평균보다 빠른 속도로 매장 쇼핑보다 전자상거래를 선호하는 행동 변화를 보인다면, 장기적인 매출 성장이 위축될 수 있습니다.
• 소매업체들은 매장 수와 평균 매장 규모를 줄이려 하고 있으므로, 사이먼은 기존 임차인을 유지하고 신규 임차인을 유치하여 인라인 및 앵커 공간을 채우기 위해 상당한 양보를 해야 할 수도 있습니다.
• 미국 소매 시장의 상대적 성숙도와 회사의 규모를 고려할 때, 사이먼은 성과를 내기 위해 국내외에서 더 크고 위험한 투자를 모색할 수 있습니다.