아발론베이 실적: 매출 성장보다 높은 비용 증가율, 예상에 부합하는 실적 달성

투자 의견

아발론베이 커뮤니티는 뉴잉글랜드, 뉴욕/뉴저지, 중부 대서양, 남부 캘리포니아, 북부 캘리포니아, 시애틀 등 높은 점유율을 유지하고 강력한 임대료 성장을 견인할 수 있는 인구 통계를 가진 도시 및 교외 해안 시장에서 고품질 다가구 빌딩을 소유하고 운영합니다. 이러한 시장은 일자리 증가, 소득 증가, 주택 소유율 감소, 단독주택의 높은 상대적 비용, 젊은 층을 끌어들이는 매력적인 도심과 같이 아파트에 대한 강력한 수요를 창출하는 특징을 보입니다. 이 회사는 비핵심 자산을 매각하거나 시장에서 퇴출하고 그 수익금을 개발 파이프라인이나 성장 전망이 유망한 인수에 사용하는 방식으로 정기적으로 자본을 재활용하고 있으며, 이는 계속해서 높은 수익을 창출하는 건전한 전략입니다. 많은 시장에서 신규 공급이 많았기 때문에 AvalonBay의 성장 전망에 대해서는 신중하게 판단하고 있습니다. 신규 공급의 대부분은 아발론베이가 전통적으로 사업을 영위하는 도시형 고급 아파트 시장에서 이루어졌습니다. 또한 팬데믹으로 인해 많은 밀레니얼 세대가 교외 아파트나 단독주택 등 교외로의 이주를 고려하고 있지만, 새로운 도시 아파트에 대한 수요는 비교적 탄력적으로 유지되고 있습니다. 아발론베이는 역사적으로 개발을 통해 상당한 주주 가치를 창출해 왔지만, 금리 상승으로 인해 신규 프로젝트에 대한 기대 수익률이 낮아졌습니다. 높은 인플레이션으로 인해 아파트 임대 기간이 일반적으로 1년밖에 되지 않기 때문에 수익이 크게 증가하여 AvalonBay는 인플레이션에 상응하는 금리 성장을 추진할 수 있었습니다. 그러나 인플레이션 상승률이 2022년 최고치에서 하락하고 2024년 성장률이 낮아지면서 2023년에 수익 성장이 둔화되었습니다. 한편, 많은 비용 항목이 여전히 높은 증가율을 보이고 있어 2024년 동일 매장 순영업이익 증가율은 한 자릿수 초반에 머물고 있습니다. 그럼에도 불구하고 회사의 주당 운영 자금은 이미 팬데믹 이전 수준을 상회하고 있으며, 장기적으로 회사의 포트폴리오에 대한 수요가 동일점포 NOI 성장과 물가 상승률 이상의 FFO 성장을 견인할 것으로 예상합니다.

📈 상승론자 의견

• 아발론베이는 성장 전망을 강화할 수 있는 추가 개발 기회를 찾아낸 역사를 가지고 있습니다.
• 아발론베이의 우량 자산 포트폴리오는 고소득층으로부터 장기적으로 비교적 일관된 수준의 수요를 보일 것이며, 대부분의 주민들이 실직을 경험하지 않았기 때문에 현재 팬데믹 기간 동안 펀더멘털에 약간의 타격만 있을 것으로 예상됩니다.
• 현재 주택 공급은 정점에 가까운 수준이지만, 건설 비용 상승과 대출 기준 강화로 인해 공급 증가율은 낮아질 것입니다.

📉 하락론자 의견

• 팬데믹으로 인해 많은 밀레니얼 세대가 교외 아파트와 단독주택 소유 등 도시 아파트 대신 다른 대안을 고려하고 있습니다. 이 인구통계학적 특성은 많은 주요 성인기를 미뤄왔지만 마침내 교외로 이동하고 있을 수 있습니다.
• 현재 회사의 개발 파이프라인은 거의 고갈된 상태이며, 이를 다시 늘리고 있지만 이러한 프로젝트가 성과를 내기까지는 시간이 걸릴 것입니다.
• 다가구 주택에 대한 여러 대안이 있고 임대 기간이 짧기 때문에 아파트에 대한 수요는 다른 많은 상업용 부동산 유형보다 더 가변적일 수 있습니다.