아발론베이 실적: 매출 성장보다 높은 비용 증가율, 예상에 부합하는 실적 달성

투자 의견

AvalonBay Communities는 도시와 교외 해안 지역에서 인구 통계적 요인으로 인해 높은 입주율과 강력한 임대료 성장세를 유지할 수 있는 고품질 다세대 주택 건물을 소유 및 운영하고 있습니다. 구체적으로 뉴잉글랜드, 뉴욕/뉴저지, 중대서양 지역, 남부 캘리포니아, 북부 캘리포니아, 시애틀 등이 해당됩니다. 이 지역들은 일자리 증가, 소득 증가, 주택 소유율 감소, 단독주택의 상대적 비용 상승, 젊은 층을 유치하는 매력적인 도시 중심지 등 아파트 수요를 촉진하는 특성을 갖추고 있습니다. 회사는 비핵심 자산 매각이나 시장 철수 통해 자금을 재투자해 개발 파이프라인이나 성장 잠재력이 높은 인수합병에 활용하는 전략을 지속적으로 실행하고 있으며, 이는 강력한 수익을 창출하는 안정적인 전략으로 평가됩니다. 우리는 아발론베이의 성장 전망에 대해 신중합니다. 많은 시장에서 신규 공급이 높기 때문입니다. 신규 공급의 대부분은 아발론베이가 전통적으로 운영해온 도시형 고급 아파트 시장에 집중되어 있습니다. 또한 팬데믹으로 인해 많은 밀레니얼 세대가 교외로 이사하는 것을 고려하고 있으며, 이는 교외 아파트나 단독주택으로의 이동을 포함합니다. 그럼에도 불구하고 신규 도시형 아파트에 대한 수요는 상대적으로 탄탄하게 유지되고 있습니다. AvalonBay는 역사적으로 개발을 통해 상당한 주주 가치를 창출해 왔지만, 금리 상승으로 신규 프로젝트의 예상 수익률이 감소했습니다. 고물가는 아파트 임대 계약이 일반적으로 1년 단기 계약이기 때문에 매출을 크게 증가시켰으며, AvalonBay는 물가 상승률과 일치하는 임대료 인상률을 적용할 수 있었습니다. 그러나 2023년과 2024년 물가 상승률이 2022년 고점 대비 하락하면서 매출 성장률은 둔화되었습니다. 한편, 많은 비용 항목은 여전히 높은 성장률을 보이고 있어 2024년 동일 매장 순영업이익 성장률은 한 자릿수 초반에 머물렀으며, 이 추세는 2025년에도 지속되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 회사의 주당 운영 현금 흐름은 이미 팬데믹 이전 수준을 초과했으며, 장기적으로 회사의 포트폴리오에 대한 수요가 인플레이션 수준을 상회하는 동일 매장 순영업이익 성장과 FFO 성장을 이끌 것으로 예상됩니다.

📈 상승론자 의견

• AvalonBay는 성장 전망을 강화하기 위해 수익성 있는 개발 기회를 발굴해 온 역사를 보유하고 있습니다.
• AvalonBay의 고품질 자산 포트폴리오는 장기적으로 고소득층으로부터 상대적으로 안정적인 수요를 유지할 것으로 예상되며, 현재 팬데믹 상황에서도 대부분의 주민이 고용 손실을 경험하지 않았기 때문에 기본적 요인에 대한 영향은 미미할 것으로 예상됩니다.
• 현재 공급 물량은 최고 수준에 근접해 있지만, 건설 비용 상승과 대출 기준 강화로 인해 공급 성장률은 둔화될 것으로 예상됩니다.

📉 하락론자 의견

• 팬데믹은 많은 밀레니얼 세대가 도시 아파트 대신 교외 아파트나 단독주택 소유를 고려하게 만들었습니다. 이 인구층은 많은 주요 성인 단계의 결정을 미루어 왔지만, 결국 교외로 이동하는 변화를 시작할 수 있습니다.
• 회사의 현재 개발 파이프라인은 거의 소진되었으며, 이를 다시 확대 중이지만 해당 프로젝트가 성과를 내기까지는 시간이 소요될 것입니다.
• 다세대 주택의 대체 옵션과 짧은 임대 기간으로 인해 아파트 수요는 다른 상업용 부동산 유형보다 변동성이 더 클 수 있습니다.