아발론베이 실적: 매출 성장보다 높은 비용 증가율, 예상에 부합하는 실적 달성

투자 의견

AvalonBay Communities는 뉴잉글랜드, 뉴욕/뉴저지, 중부 대서양 연안, 남부 캘리포니아, 북부 캘리포니아, 시애틀 등 인구 통계상 높은 입주율을 유지하고 강력한 임대료 상승을 주도할 수 있는 도시 및 교외 해안 시장에서 고품질의 다세대 주택을 소유 및 운영합니다. 이들 시장은 일자리 증가, 소득 증가, 주택 소유율 감소, 단독주택 상대적 고가, 젊은 층을 끌어들이는 매력적인 도심 등 아파트 수요를 견인하는 특성을 보입니다. 회사는 비핵심 자산 매각 또는 시장 철수를 통해 자본을 재투자하고, 그 수익금을 성장 잠재력이 높은 개발 파이프라인이나 인수에 활용하는 건실한 전략으로 지속적으로 높은 수익을 창출하고 있습니다. 아발론베이의 성장 전망에 대해서는 신중한 입장을 취합니다. 해당 기업의 주요 시장 다수에서 신규 공급량이 높은 수준을 유지해 왔기 때문입니다. 신규 공급의 대부분은 아발론베이가 전통적으로 진출해 온 도시형 고급 아파트 시장에 집중되었습니다. 또한 팬데믹으로 인해 많은 밀레니얼 세대가 교외 지역으로의 이주를 고려하게 되었는데, 교외 아파트나 단독주택으로의 이동이 주를 이루었습니다. 다만 신규 도시형 아파트에 대한 수요는 상대적으로 탄력성을 유지하고 있습니다. 아발론베이는 역사적으로 개발을 통해 상당한 주주 가치를 창출해왔으나, 금리 상승으로 신규 프로젝트의 기대 수익률이 감소했습니다. 2022년 높은 인플레이션으로 매출이 크게 증가한 이후, 2023년과 2024년에는 2022년 최고치 대비 성장세가 둔화되었으며, 2025년에는 회사 역사적 평균 수준 근처에서 정체 상태를 유지하고 있습니다. 한편, 많은 비용 항목은 여전히 높은 성장률을 보이고 있어 동일 점포 기준 순영업이익(NOI) 성장률은 2024년 한 자릿수 초반에 머물렀으며, 이 추세는 2025년에도 지속되고 있습니다. 그럼에도 회사의 주당 영업현금흐름(FFO)은 이미 팬데믹 이전 수준을 상회하며, 장기적으로 회사의 포트폴리오에 대한 수요가 동일 점포 기준 NOI 성장과 FFO 성장을 인플레이션 수준 이상으로 이끌 것으로 예상됩니다.

📈 상승론자 의견

• AvalonBay는 성장 전망을 강화할 수 있는 부가가치 창출 개발 기회를 발굴해 온 실적이 있습니다.
• AvalonBay의 고품질 자산 포트폴리오는 고소득층으로부터 장기적으로 비교적 일관된 수준의 수요를 보일 것으로 예상됩니다.
• 현재 공급량은 정점에 근접한 수준이지만, 건설 비용 상승과 대출 기준 강화로 인해 공급 증가율은 둔화될 전망이다.

📉 하락론자 의견

• 팬데믹으로 인해 많은 밀레니얼 세대가 교외 아파트 및 단독 주택 소유를 포함한 도시 아파트의 대안을 고려하게 되었습니다. 이 인구 통계는 많은 주요 성인 이정표를 미루어 왔지만 마침내 교외로 전환하기 시작할 수도 있습니다.
• 건설 비용이 계속 상승하고 부동산이 완전한 점유율에 도달하지 못할 경우, 회사의 현재 개발 파이프라인은 예상보다 낮은 수익률을 낼 수 있습니다.
• 다세대 주택에 대한 여러 대안과 짧은 임대 기간으로 인해 아파트 수요는 다른 상업용 부동산 유형보다 변동성이 클 수 있습니다.