주식 주거 수익: 비용 증가가 매출 증가를 계속 앞지르다

투자 의견

Equity Residential은 자사가 높은 점유율을 유지하면서 강력하게 임대료를 상승시킬 수 있는 인구 구조를 가진 도시, 해안 주택 시장에서 고품질의 다세대 건물을 소유하여 운영하는 데 집중하기 위해 지난 10년 동안 포트폴리오를 재배치했습니다. 동사는 내륙 및 남부 주택 시장에서 자산을 매각한 후, 고성장이 가능한 핵심 시장에서 사업을 확대했습니다. 로스앤젤레스, 샌디에이고, 샌프란시스코, 워싱턴 D.C., 뉴욕, 보스턴, 시애틀 등지가 바로 그런 핵심 시장입니다. 이러한 지역은 일자리 증가, 소득 증가, 주택 소유 비율 하락, 상대적으로 높은 단독 주택 주거 비용, 젊은 인구를 끌어들이는 매력적인 도심 등과 같이 아파트 수요를 유발하는 특징을 갖고 있습니다. 동사는 비핵심 자산 매각 또는 기존 시장 철수를 통해 주기적으로 자본 회전을 지속하며, 이를 통해 확보한 수익금을 개발 파이프라인 또는 기업 인수에 활용하는 등 견실한 전략을 통해 견조한 수익을 창출하고 있습니다. 수요가 발생할 가능성이 큰 시장으로 Equity Residential이 자사의 포트폴리오를 재배치했다 하더라도, 당사는 많은 시장에서 역사적으로 공급이 강력하게 증가한다는 점을 고려하여 장기 성장 전망에 신중한 입장을 취합니다. Equity Residential은 자사의 포트폴리오와 직접 경쟁하면서까지, 자사가 전통적으로 운영하는 아파트 시장에 도시적이며 고급스러운 아파트 물량을 대량으로 신규 공급하고 있는 것으로 보입니다. 팬데믹으로 인해 많은 밀레니얼 세대가 교외 아파트나 단독 주택 등 교외로의 이사를 고려하게 됐지만 도시 아파트에 대한 신규 수요가 여전히 회복탄력적입니다. Equity Residential은 개발을 통해 상당한 주주 가치를 창출했지만, 금리 상승으로 인해 신규 프로젝트에 대한 예상 수익이 감소할 수 있습니다. 아파트 임대 기간이 일반적으로 1년에 불과하기 때문에 높은 인플레이션으로 인해 매출이 크게 증가하여 Equity Residential이 인플레이션에 부합하는 요율 성장을 추진할 수 있습니다. 그러나 2023년에는 인플레이션 성장이 둔화되면서 2022년 고점에서 매출 성장이 둔화되었고, 이러한 둔화는 2024년에도 계속되고 있습니다. 하지만, 회사의 주당 FFO는 이미 팬데믹 이전 수준을 넘어섰으며, 장기적으로 동일매장 성장이 지속됨에 따라 FFO가 더욱 높아질 것으로 예상됩니다.

📈 상승론자 의견

• Equity Residential의 고품질 자산 포트폴리오는 상대적으로 일관된 수준의 장기적인 고소득층 수요를 창출해야 합니다. 거주자 대부분이 실직하지 않은 상태이므로 현 팬데믹 기간 중 펀더멘털에 가해지는 타격의 경우 단지 작은 영향에 미칠 것으로 봅니다.
• 그간 Equity Residential은 성장 전망 강화를 위해 성장성이 있는 개발 기회를 활용해왔습니다.
• 현재 공급량은 최고 수준에 가깝지만, 건설 비용 상승 및 대출 기준 강화에 따른 공급 증가율 둔화가 예상됩니다.

📉 하락론자 의견

• 다수의 밀레니얼 세대가 팬데믹으로 인해 교외에 아파트나 단독 주택을 소유하는 방안을 비롯하여 도시 아파트라는 대안을 고려하게 되었습니다. 이 인구 통계 구성으로 볼 때, 주 성인층이 결정을 미루고는 있지만 결국은 교외로 이전할 수도 있을 것으로 보입니다.
• Equity Residential의 개발 파이프라인이 위축되고 규모가 감소되고 있으며, 건설 비용 증가와 대출 기준 강화로 이를 보완하기가 어려워질 것입니다.
• 다세대 주택 및 단기 임대 계약에 대한 다양한 대안이 존재하기 때문에, 아파트 수요는 다른 상업용 부동산보다 큰 폭으로 변화할 수 있습니다.