톨 브라더스 실적: 경영진은 매출 속도보다 이익 마진 우선순위화

투자 의견

Toll Brothers는 업계에서 가장 우수한 토지의 풍부한 공급을 확보하는 데 자부심을 가지고 있습니다. 프리미엄 토지 재고와 럭셔리하고 맞춤형 디자인의 결합은 해당 기업이 업계 최고 수준의 평균 판매 가격(공개 기업 중)을 책정할 수 있도록 합니다. 팬데믹으로 인해 영향을 받은 2020-21년 동안 주거용 건설은 밝은 점이었으며, 주택 착공 수는 2022년 약 155만5천 건으로 높은 수준을 유지했습니다. 이는 주택 건설업체들이 대규모 미완공 물량을 처리하는 과정에서 이루어졌습니다. 그러나 주택 구매 부담 증가와 건설 비용 상승은 주택 건설의 장애물로 작용했습니다. 2023년 착공 건수는 9% 감소해 142만 건으로 줄었으며, 2024년에는 추가로 4% 감소해 136만7천 건으로 하락했습니다. 불확실한 미국 글로벌 무역 정책은 소비자 및 주택 건설업체의 신뢰에 부정적인 영향을 미쳤으며, 2025년 봄 판매 시즌은 느린 출발을 보이고 있습니다. 이에 따라 우리는 2025년 착공 건수가 3.5% 감소해 132만 건으로, 2026년에는 추가로 1% 감소해 131만 건으로 예상합니다. 긍정적인 측면에서는 모닝스타는 30년 고정 금리 모기지 평균 금리가 2026년 5.5%, 2027년 5%로 하락할 것으로 전망합니다. 주택담보대출 금리 하락은 경기 둔화 속에서도 신규 주택 수요를 지지할 것입니다. 신규 주택 건설에 대한 장기 전망은 여전히 긍정적입니다. 미국에서 추가 주택 수요가 지속될 것으로 예상되며, 경제 상황이 개선되는 가운데 2028-29년까지 연간 주택 착공 건수가 150만 건을 초과할 것으로 전망합니다. Toll Brothers의 단독주택 수요를 이끌어갈 세 가지 요인을 꼽습니다. 첫째, 초보 주택 수요 증가가 기존 주택 소유주들이 첫 주택을 매각하고 신규 이동 주택으로 전환하도록 유도할 것입니다. 둘째, 가구 자산 증가로 인해 회사의 '합리적인 럭셔리' 제품이 젊은 가구에게 접근 가능해질 것입니다. 셋째, 베이비붐 세대 사이에서 빈 둥지 주택과 활기찬 성인 커뮤니티의 인기가 증가하고 있습니다. 우리는 Toll Brothers가 장기적인 주택 수요 동향의 긍정적인 요인을 활용할 것으로 예상합니다. 그러나 높은 가격대 때문에 이 회사는 D.R. Horton과 같은 저가 주택 건설업체보다 밀레니얼 첫 주택 구매자 수요를 확보하는 데 덜 유리하다고 생각합니다.

📈 상승론자 의견

• 주택 공급과 수요의 불균형은 수년간 해결되기 어려울 것이며, 이는 주택 건설업체의 가격 결정력을 지지할 것입니다.
• Toll Brothers의 주요 고객층은 일반 주택 구매자보다 소득이 높고 신용 등급이 우수하며 현금 결제 가능성이 높습니다. 따라서 금리 변동은 Toll Brothers 고객에게 상대적으로 적은 영향을 미칩니다.
• 톨 브라더스의 더 저렴한 주택 디자인과 지역으로의 전략적 전환 및 스펙 주택 생산 확대는 고객 기반을 확대해 더 강한 성장을 지원할 것입니다.

📉 하락론자 의견

• 높은 주택 가격, 상승하는 금리, 경제 불확실성은 미국 주택 수요의 장기적인 둔화를 초래할 수 있습니다.
• 토지 공급 부족과 노동 및 재료 비용 상승은 Toll Brothers의 주택 생산량과/또는 인도된 주택의 수익성을 제한할 수 있습니다.
• 럭셔리 주택 건설업체로서 Toll은 빠르게 성장하는 초급 주택 시장에서 경쟁력이 부족합니다.