퍼블릭 스토리지 수익: 셀프 스토리지 수요 약화가 2025년 전망에 부담을 주다

투자 의견

Public Storage는 개인 및 기업용으로 다양한 크기와 기능을 갖춘 보관 공간을 월별 임대 방식으로 제공하는 셀프 스토리지 시설을 인수, 개발, 소유 및 운영합니다. 이 회사는 또한 셀프 스토리지 시설 내 보관 물품의 손실을 보상하는 보험 상품을 제공하는 수익성 높은 보험 사업을 운영하고 있습니다. 회사의 전략은 인구 밀도가 높은 도시 중심부로부터 3~5마일 반경 내에 셀프 스토리지 시설을 소유 및 운영하며, 커버리지, 규모, 브랜드, 운영 효율성, 기술 플랫폼 강화에 적극적으로 투자하는 것입니다. 셀프 스토리지 산업은 여전히 매우 분산된 산업으로, 상위 5개 업체가 미국 내 재고의 약 38% (Public Storage가 11%를 차지함)를 관리하며, 나머지 공간은 지역 운영업체가 소유하고 있습니다. 셀프스토리지 산업은 글로벌 금융 위기 기간 동안 모든 부동산 자산 클래스를 outperformed했으며, 경기 침체에 강한 산업으로 평가됩니다. 이는 수요가 전환과 어려운 생활 사건에 부분적으로驱动되기 때문입니다. 해당 산업은 최근 몇 년간 엄청난 성장을 기록했으며, 우리는 향후 수년간 사회적 변화가 성장을 촉진할 것으로 예상하지만, 속도는 더 완만할 것입니다. 전통적인 셀프스토리지 용도인 이사, 공간 확장, 가구 변화 등은 증가하는 채택률, 도시화, 정리 열풍, 기업 수요 증가, 이주, 인구 증가, 주택 구매력 저하 등 추가적인 수요 요인에 의해 보완되고 있습니다. 팬데믹 관련 혼란, 재택근무 트렌드, 강력한 경제 회복, 활기찬 주택 시장으로 인해 2021년과 2022년 해당 산업은 역사상 최고 수준의 점유율과 강한 임대료 성장률을 기록했습니다. 팬데믹 이후 높은 수준에서 추가 공급과 팬데믹 관련 수요의 감소로 인해 임대료 성장률과 점유율 등 기본 지표는 지난 2년간 정상화되었습니다. 우리는 향후 몇 년간 해당 산업의 순영업이익 성장률이 상대적으로 약할 것으로 예상합니다. 장기적으로는 규모 효과와 저비용 자본 접근성을 바탕으로 대형 기업들이 시장 점유율을 확대할 것으로 전망됩니다.

📈 상승론자 의견

• Public Storage의 공급 제한이 심한 서부 해안 시장에서의 압도적인 우위는 장기적으로 안정적인 매출 성장을 이끌 것입니다.
• Public Storage의 업계 최고 수준의 재무 구조는 분산된 시장에서 저비용 통합 기회를 모색할 여지를 제공합니다.
• 팬데믹으로 인한 변화인 재택근무와 정리정돈은 지속되어 구조적으로 셀프 스토리지 시설에 대한 추가 수요를 창출했습니다. 셀프 스토리지 산업은 상대적으로 경기 침체에 강건한 것으로 평가되며, 경제가 둔화되더라도 기본적 요인이 잘 유지될 것으로 예상됩니다.

📉 하락론자 의견

• 최근 몇 년간 공급이 증가했으며, 이는 관리진이 임대료 인상을 반영하는 능력을 크게 제한할 수 있습니다.
• 개발에 집중하는 대신 인수합병을 통해 성장 기회를 모색하는 것이 더 나을 수 있습니다. 이는 자치구 법규와 지역 사회의 반대로 인한 장애물 때문입니다.
• 팬데믹 이후 셀프스토리지 공간에 대한 수요를 이끌었던 일부 요인들이 약화되기 시작하면서 셀프스토리지 산업의 기본적 요인에 압력이 가해지고 있습니다.