프롤로지스 실적: 산업 둔화가 가이던스에 부담으로 작용하지만 펀더멘털은 개선될 것

투자 의견

Prologis는 대규모 인구 밀도, 증가하는 소비, 높은 진입 장벽을 특징으로 하는 시장에서 전략적으로 위치하는 산업 자산을 인수, 개발, 소유 및 운영하며, 이들 시설은 일반적으로 대규모 노동력 풀 및 광범위한 교통 인프라 근처에 있습니다. 동사의 전략은 12억 제곱피트 포트폴리오의 조직 규모를 활용하여 멀티마켓 고객의 물류 요구를 해결하는 단일 접촉 창구를 제공하는 것입니다. 전략적으로 위치한 동사의 글로벌 토지 은행은 향후 몇 년간 약 370억 달러 규모의 신규 산업 프로젝트의 수익성 있는 개발을 지원할 잠재력이 있습니다. 제3자 운용자산(AUM)이 약 600억 달러에 달하는 전략적 자본 부문은 주로 자산 관리 수수료, 인센티브 수수료 및 자산 관리 서비스를 통해 통합되지 않은 공동 투자 벤처로부터 지속적이고 장기적인 현금흐름을 생성합니다. 경영진은 강력한 대차대조표를 유지하고 자본에 대한 적절한 액세스를 확보하면서 지속적인 포트폴리오 갱신 및 가치 창출을 보장하기 위해 자본 할당에 대한 정책을 제시했습니다. 또한 당사는 경영진이 산업 운영, 운송, 기술, 에너지 및 노동과 관련된 기타 혁신적인 솔루션과 조달 활동을 통해 규모를 활용하여 고객에게 가치를 제공하는 Essential의 사업에 집중하는 것을 긍정적으로 평가합니다. 상품에 대한 지출의 변화, 전자상거래의 급속한 증가, 팬데믹의 영향으로 인한 지속적인 경제 회복은 2021년과 2022년 역사적으로 낮은 공실률과 산업 부문에서 매우 강력한 임대 성장으로 이어졌습니다. 당사는 2024년 3분기 현재 임대료 시가 평가가 34%에 달해 향후 몇 년 동안 NOI 성장이 강하게 유지될 것으로 예상합니다. 그러나 전자상거래 채택 둔화, 창고 수요 정상화, 취약한 거시경제 전망, 개발 공급 증가로 인해 향후 시장 임대료 증가는 제한적일 것으로 예상됩니다.

📈 상승론자 의견

• Prologis는 위치가 좋은 산업 자산의 가장 큰 포트폴리오를 보유하고 있으며 전자상거래 수요를 활용할 수 있는 최적의 위치에 있습니다. Prologis는 최근 Duke Realty를 인수하여 업계에서 독보적인 규모를 갖추게 되었습니다.
• 동사의 전략적 자본 부문은 자본이 적고 일관된 현금흐름을 창출합니다.
• 높은 시장가치는 시장 임대료가 증가하지 않더라도 향후 몇 년간 강한 동일매장 NOI 증가를 보장할 것입니다.

📉 하락론자 의견

• 산업 시설은 대부분 상품화되어 쉽게 복제 가능합니다. 장기적으로 수요와 공급 간 불균형을 메우기 위한 추가 건설이 신속하게 이루어지고 있습니다.
• 소비자 지출의 둔화는 글로벌 금융 위기에서 볼 수 있듯이 자산 클래스를 노출시켜 공실률을 증가시킬 수 있습니다.
• 당사는 최근 몇 년간 산업용 부동산 부문에서 기록적인 양의 새로운 공급이 추가되는 것을 보았으며, 이는 경영진의 추가적인 임대료 인상 능력에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.