중국 컨트리 가든 디폴트 위기와 환율 근황(feat 위안화, 원달러)

※ 감수인 ★★★★★ 메르님의 ‘오렌지보드 독점’ 의견은 본문 하단을 참조해 주세요 ★★★★★ 달러 자산을 조금은 보유하는 것은 신흥국 투자의 위험을 상당히 상쇄시킵니다. 1997년 IMF, 2008년 리먼브러더스 파산 시, 달러 자산을 보유하고 있으면 손실의 상당부분이 보상되었습니다.  *읽을 때는 그렇구나 하지만 포지션을 유지하는 것은 또 다른 인내를 필요로 합니다. 인내심도 능력인 듯 합니다.   금 투자 근황(feat 중국과 인도) (메르, 2023.03.22) 에서 분산투자 효과를 다룬 적이 있습니다.    * 보고서 검토 우선순위 : '속보 -> 보유 -> 독점 -> 요청시기 ' 순입니다 (절대적이지 않음). ** 앱을 설치하시면, 구독하시는 크리에이터에 대한 새글 알림을 받아보실 수 있습니다.

 

 

 

https://www.joongang.co.kr/article/25184430

 

비구이위안(컨트리 가든)의 디폴트 상황은 헝다나 완다등과 다른 상황이라 정리해 봅니다.

비하인드 스토리가 많아 보이지만, 중국은 경제만 봐서 안되고, 정치와 파벌까지 감안하고 해석을 해야하는 점 감안 바랍니다. 

 

 

1. 컨트리 가든을 설립한 양궈창 회장은 흙수저 농민 출신으로 우리로 치면 창원이나 순천 같은 지방(3.4선도시)에 중소형 아파트를 대량으로 공급하면서 성장을 함.

 

 

2. 중국이 바라는 지방 실수요자들의 수요를 충족시키는 방법으로 성장했다는 말임.

 

 

3. 헝다가 전기자동차, 헬스케어, 생수 등 여러 곳에 영역을 확장한 것과 달리, 컨트리 가든은 부동산 개발과 관리에만 역량을 집중함.

 

 

4. 중국이 헝다를 잡기위해 2021년 3도 홍선(3가지 레드라인)을 발표했을 때, 헝다는 3가지에 모두 해당되어 신규대출이 중단되고 기존대출도 만기가 돌아오는대로 상환요구에 시달렸지만, 컨트리 가든은 2번 부채비율만 기준을 살짝 넘은 정도라 신규대출을 계속 받을 수가 있었음.

 

※3도 홍선(3가지 레드라인)

1. 선수금 제외한 부채비율 70% 이상

2. 순 부채비율 100% 이상

3. 단기부채가 자본금 초과를 하는 부동산 기업에 대한 신규대출 금지와 기존 대출 회수 조치

 

 

5. 컨트리 가든은 중국 정부의 타깃이 아니었다는 말임.

 

 

6. 컨트리 가든을 중국 5위 부동산 업체라고 하지만, 실질적으로는 1위로 봐야 함.

 

 

7. 2017년부터 6년간 신규주택판매 1위를 연속으로 유지해 왔고, 작년에도 4410억 위안(83조원)의 매출을 일으켜, 국영기업들인 2위 완커와 3위 바오리를 제치고 1위를 유지하였음.

 

 

8. 이런 컨트리 가든이 8월6일 만기가 도래한 10억달러 채권 이자 단돈 2,250만달러를 상환하지 못했다는 것이 이상한 것임.

 

 

9. 컨트리 가든은 작년 상반기만 하더라도 19억위안(3,454억원)의 이익을 냄.

 

 

10. 양궈창 회장의 둘째 딸인 양후이옌은 딸은 작년의 이익을 가지고 이번주에 2800만달러의 배당금을 받아가는 상황인 것임.

 

11. 양궈창 회장은 아들이 없어 딸만 3명이고, 큰딸은 경영에 관심이 없었음.

 

 

12. 둘째딸인 양후이엔이 미국 오하이오 주립대에서 마케팅을 전공하고 귀국해 2005년에 입사해서 후계자 수업을 받기 시작함.

 

 

13. 양궈창 회장은 둘째딸이  신입사원으로 입사하고 2년이 지난  2007년,   26세가 되던 때, 컨트리 가든 지분 70%를 물려주며, 후계구도를 확정함.

 

 

14. 중국은 상속세가 없는 나라라서 그냥 물려주면 끝인 나라임.

 

 

15 전체 지분 70%를 보유한 양후이엔이 임원, 공동대표를 거쳐서 단독대표가 되면서 컨트리 가든의 상속은 형식상으로 완료가 됨.

 

 

16. 작년 상반기만 하더라도, 컨트리 가든은 19억위안의 흑자가 나는등 중국 부동산 기업중에서는 나쁜 성적이 아니었음.

 

 

17. 컨트리 가든은 작년 11월까지도 중국 정부로부터 우수 부동산 개발업체로 선정되었고, 중국 부동산 개발업체 Top 10중 재무구조가 가장 탄탄한 회사로 알려짐.

 

 

18. 컨트리 가든의 현금흐름 보상비율은 작년말 기준 93%임.

 

 

19. 충분하지는 않지만, 들어오는 현금으로 부채 상환과 이자 납입을 감당할 수 있는 수준이라는 말임.

 

 

20. 다른 부동산 회사들과 비교하면 차이를 알 수 있음.

 

 

21. 위안양(시노오션)은 12%, 허징타이푸그룹(KWG) 15% 등과 비교해서 월등히 높고, 야쥐러(애자일) 35%, 신청(시젠) 63% 보다 채무상환능력이 양호한 상태임.

 

 

22. 이런 컨트리가든이 거액의 채권 원금도 아니고, 이자 2,250만달러를 갚지 못해 나자빠 진것이 이상한 것임.

 

 

23. 2021년만 하더라도 순이익 268억 위안(5조 617억원)을 기록했고, 2022년 상반기에도 순이익이 줄기는 했지만 19억 위안이 나왔음.

 

 

24. 이랬던 회사가 2023년 상반기에 갑자기 550억 위안(10조원)의 손실을 내고 이자지급도 못하게 된 것은 이해가 가지 않는 것임.

 

 

25. 이번 이자지급 부분은 해결이 가능해 보임.

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26. 원금을 상환하지 못한게 아니라 이자를 지급하지 못한 것이라, 연체가 30일이 넘어가야 디폴트가 선언되니 컨트리 가든은 9월6일까지 시간이 있음.

 

 

27. 돈이 없어 이자를 지급하지 못하겠다고 자빠진 회사가 이자를 지급하는 길은 오너 개인재산의 투입과 회사 자산의 급매가 보통임.

 

 

28. 무디스가 신용등급을 B1에서 파산등급인 Caa1으로 7단계를 낮춰버림.

 

 

29. 기업의 일반적이고 정상적인 자금조달 방법으로는 돈을 만들기 힘들다는 말임.

 

 

30. 양후이엔에게 이번주에 나오는 컨트리 가든의 배당금 2,800만달러가 있어, 개인재산이지만 마음만 먹으면 그 돈으로 연체된 채권이자 2,250만달러를 갚을 수 있기는 함.

 

 

31. 문제는 이번 이자가 아님.  컨트리 가든의  올해 상반기 초대형 적자가 전년동기대비 주택판매액이 35%가 줄어서 나왔다는데, 주택판매액이 줄어들었다고 흑자 였던 회사가 한번에 반기적자가 10조원이 나는것이 이해가 가지 않는 것임.

 

 

32. 지금까지 분식회계를 해왔던지, 아니면 다른 이유가 있어야 함.

 

 

33. 컨트리 가든은 지금까지 부실이 터진 헝다나 완다 등 다른 부동산기업과 급이 다름.

 

 

34. 헝다와 비교해도 현재 공사중인 건물들이 4배 수준이고, 베이징이나 상하이가 아닌 지방에 집중적으로 주택을 지어와서 피해자의 규모도 비교가 안됨.

 

 

35. 더더욱 이해가 안되는 것은 정치적 배경임.

 

 

36. 헝다와 완다는 중국 파벌싸움의 파편에 맞아 문제가 생김.

 

*자세한 설명은 아래 링크 참고

https://blog.naver.com/ranto28/223161157849

 

37. 헝다 및 완다와 컨트리 가든(중국명 벽계원, 중국발음 비구이위안)은 정치적인 입장으로 보면 상황이 완전히 다른 회사임.

 

 

38. 헝다와 완다가 시진핑의 경쟁파벌이었던 상하이방과 공청단쪽 이었다면, 컨트리 가든은 시진핑 파벌과 연관된 회사라는 차이가 있는 것임.

 

 

39, 중국 집권층 파벌로 시진핑 집권 이후 잘 나가던 부동산 1위업체가 갑자기 10조원 적자를 선언하고, 나자빠진 것이 해석이 안되는 것임

 

 

40. 소설을 쓰자면 두가지로 생각할 수 있을 듯함.

 

 

41. 첫번째 소설은 중국 정부가 이제는 계파를 떠나서 부동산 기업들 부도를 막지 못할 정도로 상황이 나쁘다는 해석임.

 

 

42. 이 시나리오는 가능성이 낮아보임.

 

 

43. 이제 3연임을 시작하는 첫 해라 권력이 짱짱하고, 마음만 먹으면 몇개 기업을 살리는 것은 가능한 능력이 남아 있음.

 

 

44. 두번째 시나리오는 사건을 키워서, 중국 부동산 기업을 국유화한 후, 살려보겠다는 시나리오임.

 

 

45. 어차피 중국의 방향은 미중패권전쟁에 돌입하면서 국진민퇴로 방향이 잡힘.

감수인) 국진민퇴는 2000년대 이후 중국 경제에서 나타나는 현상으로, 국유기업의 위상이 강화되고 민간 기업의 위상이 약화되는 것을 말함.

 

 

46. 민간기업을 버티는 힘이 강한 국영기업으로 바꿔서 미국의 공격에 대응하겠다는 전략임.

 

 

47. 헝다, 완다, 컨트리 가든 등 아직 국영기업이 아닌 민간기업들을 국영기업으로 만든 뒤, 본격적으로 정부 자금을 투입해서 부동산 경기를 살려보겠다고 하는 계획임.

 

 

48. 헝다나 완다를 살리겠다고 하면 국민들의 지지를 받기 힘들겠지만, 정부의 정책에 순응해왔고, 상하이나 북경의 투기성 부동산 개발이 아닌 지방의 실소유주택 위주로 부동산 개발을 해왔던 컨트리 가든을 살리겠다는 것은 국민에게 먹힐 가능성이 높은 시나리오임.

 

 

49. 물론, 헝다나 완다는 컨트리 가든 밑으로 통폐합되는 과정을 거치게 될 것임.

 

 

50. 중국이 이렇게 부동산 개발업체들에 민감해 하는 것은 중국의 아파트 분양구조가 한국과 달라서 그럼

 

 

51. 중국은 아파트 분양 시 계약금-중도금-잔금 구조가 한국과 다른 것임.

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​52. 한국으로 치면 공사가 완공되지 않고 한창 건물이 올라가는 중도금 단계에서 잔금까지 납입이 완료되는 분양 구조를 가지고 있음.

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53. 부동산 기업들은 분양 계약자들이 납입한 분양대금으로 부족한 유동성을 돌려 막는게 가능한 시장이었음.

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54. 현재 분양대금을 다 받고 준공을 시켜줘야 하는 아파트 잔액이 400조, 200만 세대 정도인데, 민간 부동산 회사들이 대출금 상환 등으로 잔금을 다른 곳에 다 써버려 건물을 완공시켜 줘야 할 운영자금이 마이너스 상태임.

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55. 부동산 기업들이 빌리거나, 담보를 팔거나, 가지고 있는 돈은 탈탈 털어도 200조가 안되는 상황이라 최소 200조원 정도의 정부자금 지원이 들어가야 함.

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56. 이런 정부자금을 투입하는 명분으로, 민간 부동산회사들을 국유화하고, 오너들의 재산을 헌납시켜서 여론을 무마하려는 것이 아닐까 싶은 것임 .

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57. 부동산에 문제가 생기면서 지방정부 재정 문제도 문제가 됨.

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​58. 중국 지방정부 재정수입의 46%가 민간 부동산 회사들에게 국유재산인 토지의 사용권을 매각해서 나오는 돈인데, 아파트 신규 분양이 줄어들면 토지 매각 대금이 들어오지 않게 됨.

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59. 중국은 70개가 넘는 부동산 완화 정책을 쏟아내며 부동산 경기를 다시 살리려고 하고 있음.

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60. 가장 큰 완화정책은 금리 인하임.

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61. 세계가 금리를 올리는 상황에서 중국의 인민은행은 직전 20년간 최저 수준까지 금리를 낮추고 있음.

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62. 세금 혜택까지 주기 시작함.

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​63. 기존 주택을 팔고 새 주택을 사면, 매각한 기존 주택 가격의 10%를 받고 있던 개인소득세를 환급해 줌.

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64, 기존 주택보다 더 비싼 새 주택을 사면 그 차액만큼의 소득세 전액을 추가로 감면해 주는 등 파격적인 세금 혜택을 제공함.

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65. 중국 공산당에는 "공간을 내주고 시간을 번다"라는 전술이 있음.

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66. 바로 해결하지 못하는 큰 문제라고 하더라도, 최대한 지연하고 버티다 보면, 상황이 바뀌어 문제가 해결되는 경우가 생긴다는 지연전술임.

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67. 부동산 회사들의 부도를 최대한 지연시키고, 이번 기회에 제대로 된 회사로 통폐합을 처리한 뒤, 리오프닝으로 경제가 돌아가기 시작하면 부동산이 살아날 수 있다는 기대를 가지고 있는듯함.

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​68. 문제는 올해 실적을 발표한 상하이 및 선전 A 상장 중국 부동산 기업 67개 중 42개가 적자였음.

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https://view.asiae.co.kr/article/2023071909180132296

 

 

69. 결국, 중국이 이런 부동산 기업을 살리는 것은 재정투입밖에 없을 듯함.

 

 

70. 뭐든 흔하면 싸지고, 귀하면 비싸지는 논리는 여기에도 작동됨.

 

 

71. 재정투입은 위안화가 풀린다는 말이고, 위안화가 풀려서 흔해지면 싸지고, 위안화가 싸지면 위안화와 동조되어있는 원화도 싸지는 것임.

 

 

72. 원달러 환율 장중 1330원 돌파 기사의 원달러 환율 변동 원인으로 컨트리가든을 언급하는 이유이기도 함.

 

"중국 부동산 대형 개발업체 비구이위안(碧桂園·컨트리가든)의 채무불이행(디폴트) 우려로 인한 위안화 약세도 원/달러 환율 상승 압력을 높이는 요인으로 분석된다."

 

https://www.wowtv.co.kr/NewsCenter/News/Read?articleId=A202308140062&t=NN

 

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투자 포인트.

 

 - 한국 원화는 미국 달러나 일본 엔화보다는 중국 위안화와 비슷한 움직임을 보이고 있음.

- ​중국은 미국이 금리를 올리고 유동성을 회수하는 상황에서 금리를 내리고 유동성을 푸는 반대 방향으로 움직이고 있음.

- 이번 컨트리 가든과 같은 불안요인들이 계속 터지면, 재정을 더 푸는쪽으로 움직일 수 밖에 없음.

- 결국, 위안화 환율이 약세가 된다는 것이고 원화 역시 비슷하게 동조화될 가능성이 있음.

- 다만, 한국은 9월에 해외 자금이 들어올 가능성이 높은 계기가 남아 있음. 

- 올해 3월 오렌지보드에 올린 글에서 한국 국채의 WGBI편입이 남아 있어, 9월까지 환율은 1250~1350원 밴드에서 움직일 가능성이 높다고 언급함.  

https://orangeboard.co.kr/@ranto28/%ED%99%98%EC%9C%A8-%EC%A0%84%EB%A7%9D-feat-WGBI%EC%A1%B0%EA%B8%B0%ED%8E%B8%EC%9E%85-%EB%B6%88%EB%B0%9C-%EB%AF%B8%EA%B5%AD-%EB%B6%80%EC%B1%84%ED%95%9C%EB%8F%84-%ED%98%91%EC%83%81

 

- WGBI에 편입되면 50조 정도의 추종자금이 한국 채권시장으로 들어올 것으로 예상들을 하고 있음.

- 중국이 재정을 푼다고 하더라도, 안전판 하나가 준비되고 있는 점은 다행이지만, 이번 WGBI편입이 무산되면 그 여파는 생각보다 클 것임.

- 9월 WGBI편입 진행경과를 주의해서 지켜볼 필요가 있음.  

 

 

 

 

 

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