경제적 불확실성이 높아지는 가운데, 우리는 단기 미국 주택 착공 전망을 하향 조정했습니다

투자 의견

톨 브라더스는 업계 최고의 토지를 풍부하게 보유하고 있다는 자부심을 가지고 있습니다. 고급스러운 맞춤형 설계와 결합된 최고의 토지 재고 덕분에 업계 최고 수준의 평균 판매 가격을 책정할 수 있습니다(일반 동종 업체 중). 주택 건설은 팬데믹의 영향을 받은 2020-21년에도 호황을 누렸으며, 주택 건설업체들이 대규모 적체 물량을 처리하면서 2022년 주택 착공은 약 155만 가구로 높은 수준을 유지했습니다. 그러나 경제성 악화와 건설 비용 상승이 주택 건설에 걸림돌이 되어 2023년에는 착공 건수가 9% 감소한 141만 3천 채로 감소했으며, 2024년에는 착공 건수가 136만 채로 더 감소할 것으로 예상됩니다. 그러나 향후 2년 동안 모기지 금리가 완화되고 주택 가격이 더 안정되면서 경제성이 개선될 것으로 예상합니다(2022~25년 신규 주택 가격은 인센티브를 포함하여 약 11% 하락할 것으로 모델링합니다). 2026~27년에는 착공 건수가 150만 건 이상으로 반등할 것으로 예상하며, 이 수준은 적어도 2030년까지 지속될 것으로 예상합니다. 주택 시장이 반등함에 따라 톨 브라더스의 단독주택에 대한 수요를 견인하는 세 가지 요인이 있습니다. 첫째, 보급형 주택에 대한 수요 증가로 기존 주택 소유자가 첫 번째 주택을 팔고 새로운 주택을 구입하게 될 것입니다. 둘째, 베이비붐 세대 사이에서 빈집과 액티브 시니어 커뮤니티의 인기가 높아지고 있습니다. 셋째, 가계 자산이 증가함에 따라 젊은 세대에게 '합리적인 가격의 럭셔리' 제품을 제공할 수 있게 될 것입니다. 저희는 톨 브라더스가 장기적으로 유리한 주택 수요 역학 관계를 활용할 것으로 생각합니다. 그러나 가격대가 높기 때문에 밀레니얼 세대 첫 주택 구매자의 수요를 확보하는 데는 D.R. 호튼과 같은 저가 주택 건설업체만큼 유리한 위치에 있지 않다고 생각합니다. 건전한 시장에서는 톨 브라더스가 견조한 경제적 이익을 달성할 수 있다고 생각하지만, 경쟁과 (경쟁사에 비해) 자본 집약적인 토지 확보 전략이 이러한 이익의 진폭을 제한할 것으로 예상합니다. 그러나 경영진은 보다 가벼운 토지 전략으로 전환하는 데 주력하고 있으며 상당한 진전을 이루었습니다.

📈 상승론자 의견

• 주택 공급/수요 불균형은 해결되기까지 수년이 걸릴 것이며 주택 건설업체의 가격 책정력을 뒷받침해야 합니다.
• 톨 브라더스의 타겟 고객은 일반적인 주택 구매자에 비해 부유하고 신용 프로필이 우수하며 전액 현금 결제를 할 가능성이 높습니다. 따라서 이자율은 톨 브라더스의 고객에게 큰 영향을 미치지 않습니다.
• 더 저렴한 주택 디자인과 지역으로 전략적으로 전환하고 사양이 뛰어난 주택을 더 많이 생산함으로써 고객층을 확대하여 더 강력한 성장을 지원할 수 있습니다.

📉 하락론자 의견

• 높은 주택 가격, 금리 상승, 경제 불확실성으로 인해 미국 주택 수요가 장기적으로 둔화될 수 있습니다.
• 토지 공급이 제한되고 인건비 및 자재 비용이 상승하면 톨 브라더스의 주택 생산 및/또는 납품 주택의 수익성이 제한될 수 있습니다.
• 고급 주택 건설업체로서 Toll은 빠르게 성장하는 보급형 주택 시장에서 좋은 입지를 확보하지 못하고 있습니다.