김코 리얼티 실적: 동일 점포 NOI 성장과 주식 매입으로 견고한 실적

투자 의견

소매 부동산 투자 신탁인 킴코 리얼티는 지리적으로 다각화된 양질의 쇼핑 센터 포트폴리오를 소유하고 운영합니다. 이 회사의 리테일 포트폴리오에는 식료품 중심 센터, 초지역 센터, 파워 센터, 복합용도 도심 센터가 포함됩니다. 2010년 이후 400개 이상의 부동산을 60억 달러 이상에 매각하여 포트폴리오의 품질을 크게 개선하는 등 극적으로 변모했습니다. 현재 킴코는 연간 기본 임대료의 80% 이상을 주요 대도시 시장에서 창출하고 있습니다. 경영진은 계속해서 저품질 자산을 전략적으로 매각하고 수익성이 높은 개발 및 재개발 프로젝트에 매각 대금을 재투자하고 있습니다. 2024년 1월, 킴코는 쇼핑센터 리츠인 RPT 리얼티와 합병을 완료했습니다. 또한 2021년에는 바인가르텐 리얼티를 인수하여 현재 미국 최대의 쇼핑센터 리츠가 되었습니다. 잠재적으로 더 낮은 이자율과 더 높은 관리 효율성과 같은 더 큰 규모의 이점에 더해, 인수를 통해 평균 임대료를 높이고 식료품점 및 성장 시장에 대한 노출을 늘려 킴코의 포트폴리오 품질을 향상시켰습니다. 소매 환경이 장기적인 역풍에 직면하여 저품질 자산에 불균형적으로 영향을 미치는 상황에서 포트폴리오의 전반적인 품질을 개선하려는 Kimco의 노력은 성장을 창출하고 주주에게 가치를 제공하는 데 필수적이라고 생각합니다. 이커머스는 오프라인 소매업계를 계속 압박하고 있습니다. 킴코의 많은 임차인이 이커머스의 성장과 직접 경쟁해야 하지만, 킴코 포트폴리오의 대부분은 온라인 경쟁으로부터 격리되어 있습니다. 식료품점, 레스토랑, 서비스 기반 비즈니스와 같은 부문은 여전히 오프라인 리테일 센터로 트래픽을 유도합니다. 이커머스 경쟁과 상관없이 리테일러에게 위치는 여전히 가장 중요한 요소입니다. 리테일러들은 생산성이 낮은 매장은 폐쇄하는 반면, 최고 품질의 자산에 매장을 배치하는 등 물리적 위치를 더욱 신중하게 선택하고 있습니다. 따라서 킴코는 전체 포트폴리오에서 견고한 임대료와 순영업수익 성장을 유지하기 위해 인수와 처분을 결합하여 전반적인 품질 믹스를 지속적으로 개선할 것으로 예상합니다.

📈 상승론자 의견

• 킴코가 보유하고 있는 대부분의 임대는 현재 시장 임대료보다 훨씬 낮은 수준으로, 향후에도 유기적인 성장을 위한 잠재적이고 주목할 만한 원천을 제공합니다.
• 역사적으로 낮은 수준의 신규 쇼핑센터 공급은 계속해서 견고한 운영 성과를 뒷받침하고 킴코가 대규모 개발 및 재개발 파이프라인을 성공적으로 실행할 수 있게 해줄 것입니다.
• 오프 프라이스 리테일러의 성공은 킴코가 대형 상가의 공실을 다시 채워야 할 필요성에 힘을 실어줄 것입니다.

📉 하락론자 의견

• 킴코가 보유한 임대차 중 상당수는 임차인이 임대료를 완전히 재협상하지 않고도 임대차 계약을 연장할 수 있는 갱신 옵션이 적용되기 때문에 킴코가 현재 시장 임대료보다 높은 임대료를 실현할 수 없는 경우가 많습니다.
• 킴코의 개발 및 재개발 파이프라인의 잠재적 시기와 가치는 매우 불확실합니다. 완전히 실현되지 않거나 리스크 조정 관점에서 매력적이지 않은 것으로 판명될 수도 있습니다.
• 소비자 행동의 변화, 전자상거래의 채택 확대, 기술 발전은 임차인의 수익성을 크게 저해하여 부동산 성과에 영향을 미칠 수 있습니다.