리얼티 인컴 실적: 7% 자본수익률로 $10억 달러 이상 자산 인수해 예상치를 소폭 상회

투자 의견

Realty Income은 미국에서 가장 큰 트리플넷 리츠로, 주로 소매 임차인을 수용하는 15,600개 이상의 부동산을 보유하고 있습니다. 이 회사는 스스로를 "월별 배당 회사"라고 설명하며, 사업 라인과 운영 지표를 통해 투자자에게 가장 안정적인 수입원 중 하나로 배당금을 지급합니다. Realty Income의 임차인 중 약 80%가 소매업에 종사하고 있지만, 대부분은 서비스 지향적이거나 전자상거래 압력으로부터 자연스럽게 보호되거나 경기 침체에 강한 등의 특성을 가진 방어적인 부문에 집중하고 있습니다. 또한, 삼중망 임대 구조는 모든 운영 위험과 비용을 임차인이 부담하고 임대인이 아닌 임차인이 부동산을 유지하기 위해 자본 지출을 해야 합니다. 이러한 임대차 계약은 보통 15년이라는 장기 계약이며, 추가 연장 옵션이 있는 경우가 많기 때문에 부동산 소득에 안정적인 임대 수익을 제공합니다. 보장 비율도 매우 높기 때문에 세입자는 경기 침체기에도 임대료 양보를 요구할 가능성이 낮습니다. 꾸준하고 안정적인 수익 흐름 덕분에 Realty Income은 S&P 고수익 배당 귀족 지수에 편입되고 신용 등급이 A- 이상인 단 두 개의 리츠 중 하나가 될 수 있었습니다. 따라서 Realty Income은 소득 지향적인 투자자에게 가장 신뢰할 수 있는 투자처 중 하나입니다. 그러나 안정성은 경제적 이익을 희생하는 대가로 제공됩니다. 임대 조건에는 연간 임대료 인상률이 1% 내외로 매우 낮기 때문에 보상 비율을 높게 유지하는 데 도움이 되지만 회사의 내부 성장은 심각하게 제한됩니다. 따라서 Realty Income은 성장을 위해서는 인수에 의존해야 합니다. 2019년 초부터 평균 6% 이상의 자본금 비율로 약 320억 달러의 인수를 실행했습니다. 이 기간 동안 저렴한 부채에 접근할 수 있었기 때문에 많은 가치를 창출할 수 있었습니다. 하지만 지난 2년 동안 금리가 상승하면서 외형 성장에 필요한 자금 조달 비용이 증가했습니다. 회사는 부채 이자율보다 높은 인수 캡 레이트 스프레드를 일관되게 유지할 수 있었지만, 우리는 회사가 높은 캡 레이트의 거래를 지속적으로 찾을 수 없을 것이며 Realty Income은 낮은 내부 성장 스토리만 남게 될 것이라고 우려하고 있습니다.

📈 상승론자 의견

• Realty Income은 다양한 시장 상황을 통해 꾸준히 성과를 내는 기본 포트폴리오를 기반으로 성장 속도는 느리지만 안정적인 월 배당금을 제공합니다.
• 합리적인 레버리지와 충분한 유동성을 갖춘 Realty Income은 매력적인 투자 기회가 있을 때 이를 활용할 수 있는 재정적 유연성을 갖추고 있습니다.
• 리얼티 인컴의 운영 이력, 정의된 인수 기준, 포트폴리오 투명성 확대는 주주에게 편안함을 주는 동시에 경영진의 책임감을 유지해야 합니다.

📉 하락론자 의견

• 의미 있는 주주 가치 성장을 창출하려면 매력적인 리스크 조정 인수 건수가 점점 더 많아져야 하며, 전통적으로 목표 자산에 대한 경쟁이 확대됨에 따라 Realty Income은 더 많은 위험을 감수해야 할 수도 있습니다.
• 임대료 상승이 거의 없는 Realty Income의 장기 임대의 가치는 특히 금리 상승과 인플레이션에 민감하게 반응합니다.
• 금리가 상승하면 인수 한도 금리와 자금 조달 비용 간의 스프레드가 줄어들어 지속적인 외형 성장을 통해 가치를 창출할 수 있는 경영진의 능력이 약화됩니다.