리얼티 인컴 실적: 7% 자본수익률로 $10억 달러 이상 자산 인수해 예상치를 소폭 상회

투자 의견

Realty Income은 미국 최대의 트리플넷 REIT로, 주로 소매업체를 임차인으로 하는 15,600개 이상의 부동산을 보유하고 있습니다. 이 회사는 자신을 "월별 배당금 회사"로 소개하며, 사업 분야와 운영 지표가 투자자들에게 가장 안정적인 배당금 수입원 중 하나를 제공합니다. Realty Income의 임차인 중 약 80%가 소매업에 속하지만, 대부분 방어적 분야에 집중되어 있으며, 서비스 중심, 전자상거래 압력에 자연스럽게 보호되거나 경제 침체에 저항력 있는 특성을 갖추고 있습니다. 또한 트리플 넷 리스 구조는 모든 운영 위험과 비용을 임차인에게 전가하며, 임차인이 부동산 유지보수를 위한 자본 지출을 부담하도록 요구합니다. 이러한 리스는 일반적으로 장기 계약으로, 15년 계약에 추가 연장 옵션이 포함되어 있어 리얼티 인컴에 안정적인 임대 수익을 제공합니다. 커버리지 비율도 매우 높아 임차인들이 건강하며, 경기 침체 시에도 임대료 감면을 요청할 가능성이 낮습니다. 안정적인 수익 흐름은 Realty Income을 S&P 고배당 아리스토크랫 지수에 속한 두 개의 REIT 중 하나이자 A- 등급 이상의 신용등급을 보유한 기업으로 만들었습니다. 이는 소득 중심 투자자에게 가장 신뢰할 수 있는 투자 옵션 중 하나입니다. 안정성은 경제적 이익의 희생으로 이루어집니다. 임대 계약에는 연간 임대료 인상률이 약 1%로 매우 낮은 수준으로 설정되어 있어 커버리지 비율을 높이는 데 기여하지만, 회사의 내부 성장을 크게 제한합니다. 따라서 Realty Income은 성장을 위해 인수합병에 의존해야 합니다. 회사는 2019년 초부터 평균 캡 레이트 6% 이상으로 약 $320억 달러 규모의 인수합병을 실행해 왔습니다. 이 기간 동안 저금리로 인해 많은 가치를 창출했습니다. 그러나 지난 3년간 금리 상승은 외부 성장 자금 조달 비용을 증가시켰습니다. 회사는 부채 금리보다 높은 인수 자본 수익률 차이를 유지해 왔지만, 고금리 환경에서 높은 자본 수익률의 거래를 지속적으로 찾을 수 없을 경우 Realty Income은 낮은 내부 성장률에만 의존해야 할 수 있습니다.

📈 상승론자 의견

• Realty Income은 다양한 시장 환경에서도 안정적으로 운영되는 기본 포트폴리오를 기반으로 신뢰할 수 있지만 성장 속도가 느린 월별 배당금을 제공합니다.
• 합리적인 레버리지와 충분한 유동성을 갖춘 Realty Income은 향후 발생할 수 있는 매력적인 투자 기회를 활용하기 위한 재무적 유연성을 갖추고 있습니다.
• Realty Income의 운영 역사, 명확한 심사 기준, 확대된 포트폴리오 투명성은 주주들에게 안심을 제공하며 동시에 경영진의 책임을 유지할 것입니다.

📉 하락론자 의견

• 의미 있는 주주 가치 성장을 창출하기 위해서는 매력적인 위험 조정 인수 거래의 규모가 점차 증가해야 하며, 이는 경쟁이 확대되는 전통적인 목표 자산 시장에서 Realty Income이 더 많은 위험을 감수해야 할 수 있습니다.
• Realty Income의 장기 임대 계약의 가치는 전체적으로 내재된 임대료 성장률이 낮아, 금리 상승과 인플레이션에 특히 취약합니다.
• 금리 상승은 인수 자본 수익률과 자금 조달 비용 간의 스프레드를 축소시켜, 경영진이 지속적인 외부 성장을 통해 가치를 창출하는 능력을 약화시킵니다.