사이먼 프로퍼티 그룹 실적: 점유율이 최고점에 도달하고 NOI 성장은 견조하게 유지됨

투자 의견

최대 규모의 쇼핑몰 부동산 투자 신탁사인 사이먼 프로퍼티 그룹은 미국 최고의 리테일 포트폴리오를 관리하고 있습니다. 인구 밀집도가 높고 소득 수준이 높은 시장에 위치한 A급 전통 지역 쇼핑몰과 프리미엄 아울렛을 소유 및 운영하고 있으며, 이러한 쇼핑몰은 국내 또는 해외 관광객이 자주 찾는 곳이기도 합니다. 이러한 고품질 자산은 다른 곳에서 모방하기 어려운 독특한 쇼핑 경험을 소비자에게 지속적으로 제공할 것이며, 그 결과 옴니채널 전략을 추구하는 소매업체들이 사이먼의 포트폴리오를 찾을 것으로 예상됩니다. 소비자들이 쇼핑 습관을 온라인으로 옮기면서 이커머스는 오프라인 소매업계를 계속 압박하고 있습니다. 자동차, 휘발유, 식료품, 건축 자재 등 일반적으로 쇼핑몰이나 온라인에서 판매되지 않는 카테고리를 제외하면 이커머스는 이제 전체 소매 판매의 거의 30%를 차지합니다. 온라인 매출이 오프라인 매장보다 큰 폭으로 성장할 것으로 예상되지만, 향후 10년간 오프라인 소매 매출 성장률도 여전히 긍정적일 것으로 예상됩니다. 리테일러들은 물리적 위치를 더욱 신중하게 선택하고 있으며, 사이먼이 소유한 최고 품질의 자산에 매장을 배치하는 대신 품질이 낮은 쇼핑몰에는 매장을 폐쇄하고 있습니다. 또한, 많은 이커머스 업체들이 유동인구가 많은 A급 쇼핑몰에 매장을 오픈하기 시작했는데, 이는 물리적 입지가 추가적인 마케팅, 주력하고 싶은 제품의 쇼룸, 또 다른 매출원을 제공하기 때문입니다. Simon의 포트폴리오에서 쇼핑몰 펀더멘털은 코로나19 팬데믹 이후 완전히 회복되었습니다. 팬데믹 초기에는 일부 소비자들이 이커머스 플랫폼으로 구매처를 옮기면서 오프라인 매장에서의 쇼핑이 감소했습니다. 하지만 이후 유동 인구가 팬데믹 이전 수준으로 회복되면서 매출 성장세가 회복되었습니다. Simon의 매출은 장기 임대를 통해 보호되고 있으며, 2020년에는 점유율이 90% 가까이 떨어졌지만 2024년에는 팬데믹 이전 수준을 넘어 96%까지 상승했습니다. 우리는 A급 쇼핑몰이 오프라인 소매업에서 여전히 우위를 점할 것이며, 고품질 쇼핑몰은 점유율 수준을 유지하고 견고한 임대료 성장을 지속할 것으로 예상합니다.

📈 상승론자 의견

• Simon은 자본과 규모, 검증된 실적을 바탕으로 매력적이고 이용 가능한 모든 투자 기회를 실행할 수 있는 위치에 있습니다.
• 사이먼의 고품질 포트폴리오는 소매업체들이 매장 수를 줄이고자 하는 경우에도 임차인이 매장을 배치할 수 있는 매력적인 위치를 지속적으로 제시할 것이며, 물리적 입지를 구축하고자 하는 이커머스 업체들에게도 가장 바람직한 위치를 제시할 것입니다.
• 사이먼의 쇼핑몰 및 아울렛 포트폴리오에는 재개발 자본을 가장 유망한 수익률로 배치할 수 있는 미국 최고의 쇼핑몰이 높은 비율로 포함되어 있습니다.

📉 하락론자 의견

• 코로나 바이러스 위기 동안 온라인으로 상품을 구매할 수밖에 없었던 소비자들이 이커머스를 선호하고 공공장소를 기피하도록 행동을 영구적으로 바꾸면 장기적인 매출 성장에 타격을 입을 수 있습니다.
• 소매업체들은 매장 수와 평균 매장 크기를 줄이려고 하고 있으므로 사이먼은 기존 세입자를 유지하고 새로운 세입자를 유치하여 인라인 및 앵커 공간을 모두 채우기 위해 상당한 양보를 해야 할 수도 있습니다.
• 미국 소매 시장의 상대적 성숙도와 회사 규모를 고려할 때, Simon은 국내외에서 더 크고 더 위험한 투자를 통해 변화를 모색해야 할 수도 있습니다.