에식스 부동산 신탁 수익: 비용 증가는 여전히 높지만 예상에 부합하는 총자산이익률(FFO) 달성

투자 의견

에식스 부동산 신탁은 지리적으로 가장 집중된 다가구 부동산 투자 신탁으로, 전적으로 서부 해안에 위치한 고품질 다가구 건물 포트폴리오를 보유하고 있습니다: 로스앤젤레스, 샌디에이고, 샌프란시스코, 산호세, 시애틀 등 서부 해안에 위치한 고품질 다가구 건물 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 이러한 시장은 일자리 증가, 소득 증가, 주택 소유율 감소, 단독 주택의 높은 상대적 비용, 젊은 인구가 몰리는 매력적인 도심과 같은 강력한 장기 인구 통계 추세를 경험하여 회사가 높은 점유율을 유지하고 미국 평균 이상의 임대료 성장을 주도 할 수있을 것입니다. 장기적으로는 일부 시장이 단기적으로 둔화되고 있기는 하지만, 회사가 속한 시장이 전국 평균 이상의 일자리 및 소득 성장을 보일 것으로 예상되며, 이는 평균 이상의 순영업 이익 성장을 계속 뒷받침할 것입니다. 회사의 견고한 내부 운영 전망은 작지만 기회주의적인 개발 파이프라인으로 보완되어 주주를 위한 가치를 창출할 수 있을 것입니다. 에식스의 포트폴리오는 강력한 수요 동인이 있는 시장에 초점을 맞추고 있지만, 팬데믹으로 인해 많은 밀레니얼 세대가 교외 아파트나 단독 주택으로 교외 이주를 고려하고 있지만 새로운 도시 아파트에 대한 수요는 비교적 탄력적으로 유지되고 있습니다. 또한 에식스 포트폴리오가 기술 중심의 서부 해안 시장에 집중되어 있기 때문에 경기 침체와 그에 따른 기술 부문의 일자리 또는 소득 손실 위험에 노출되어 있습니다. 최근 높은 인플레이션으로 인해 아파트 임대 기간이 일반적으로 1년밖에 되지 않아 에식스는 인플레이션에 상응하는 임대료 상승을 추진하면서 수익이 크게 증가했습니다. 매출 성장은 2022년에 사상 최고치를 기록한 후 2023년과 2024년에 둔화되었지만, 장기적인 역사적 평균 수준에서 안정화되고 있는 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 회사의 주당 운영 자금은 이미 팬데믹 이전 수준을 상회하고 있으며, 지속적인 동일 매장 성장으로 인해 FFO가 더욱 높아질 것으로 예상됩니다.

📈 상승론자 의견

• 에식스의 포트폴리오는 매력적인 서부 해안 시장의 강력한 일자리 및 소득 성장과 제한적인 공급 증가의 혜택을 누리고 있습니다.
• 에식스의 고품질 자산은 고소득층의 장기 수요가 비교적 꾸준할 것이며, 대부분의 주민들이 실직을 경험하지 않았기 때문에 현재 팬데믹 기간 동안 펀더멘털에 약간의 타격만 있을 것으로 보입니다.
• 건설 비용 상승과 대출 기준 강화로 인해 착공되는 프로젝트 수가 감소할 것이므로 공급 증가는 억제되어야 합니다.

📉 하락론자 의견

• 팬데믹으로 인해 밀레니얼 세대는 교외 아파트와 단독주택 소유 등 도시 아파트의 대안을 고려하게 되었습니다. 이 인구통계학적 특성은 많은 주요 성인기를 미뤄왔지만 마침내 교외로 이동하고 있을지도 모릅니다.
• 짧은 임대 기간과 경쟁이 치열한 주택 시장으로 인해 아파트에 대한 수요는 다른 상업용 부동산 유형보다 변동성이 더 클 수 있습니다.
• 샌프란시스코와 시애틀의 기술 중심 시장에 집중되어 있는 에식스는 기술 산업이 침체기를 겪을 경우 펀더멘털이 하락할 가능성에 노출되어 있습니다.