Public Storage 실적: 입주 임대료는 여전히 약세지만 신규 공급은 완화되고 있습니다

투자 의견

퍼블릭 스토리지는 다양한 크기와 기능의 저장 공간을 개인 및 기업용으로 월 임대료로 제공하는 셀프 스토리지 시설을 인수, 개발, 소유 및 운영하고 있습니다. 또한 셀프 스토리지 시설에 보관된 물품의 손실을 보상하는 상품을 제공하는 수익성 높은 보험 사업도 운영하고 있습니다. 이 회사의 전략은 인구 밀도가 높은 도심 반경 3~5마일 이내에 셀프 스토리지 시설을 소유하고 운영하며 서비스 범위, 규모, 브랜드, 운영 효율성, 기술 플랫폼을 강화하는 데 공격적으로 투자하는 것입니다. 셀프 스토리지는 여전히 매우 세분화된 산업으로, 상위 5개 업체가 미국 재고의 약 36%(퍼블릭 스토리지의 11% 포함)를 관리하고 나머지 공간은 지역 사업자가 소유하고 있습니다. 셀프 스토리지 부문은 글로벌 금융 위기 동안 다른 모든 부동산 자산군보다 뛰어난 성과를 보였으며, 부분적으로 전환기 및 어려운 생활 이벤트에 의해 수요가 발생하기 때문에 불황에도 회복력이 강한 부문으로 간주됩니다. 이 업계는 지난 몇 년 동안 엄청난 성장을 경험했으며, 향후 몇 년간은 더딘 속도이기는 하지만 사회적 변화가 이러한 성장을 촉진할 것으로 예상됩니다. 다운사이징, 이사, 공간 추가, 세대 변화 등과 같은 전통적인 셀프 스토리지 용도는 입양률 증가, 도시화, 정돈 트렌드, 비즈니스 수요 증가, 이주, 인구 증가, 주택 경제성 하락과 같은 추가적인 수요 동인에 의해 보완되고 있습니다. 팬데믹 관련 혼란, 재택근무, 강력한 경제 회복, 활기찬 주택 시장으로 인해 2021년과 2022년에는 역사적으로 높은 점유율과 강력한 임대료 성장률을 기록할 것으로 예상됩니다. 임대료 성장률과 점유율 수준과 같은 펀더멘털은 추가 공급과 팬데믹 관련 수요 요인의 감소로 인해 지난 2년간 팬데믹 이후의 높은 수준에서 정상화되었습니다. 향후 몇 년 동안 이 부문의 NOI 성장세는 상대적으로 둔화될 것으로 예상합니다. 장기적으로는 업계 내 대형 업체들이 규모의 이점과 저비용 자본에 대한 접근성을 바탕으로 시장 점유율을 확보할 것으로 예상합니다.

📈 상승론자 의견

• 공급이 제한적인 서부 해안 시장에서의 독보적인 우위는 장기적으로 지속적인 매출 성장으로 이어질 것입니다.
• 업계를 선도하는 Public Storage의 대차대조표는 분열된 시장에서 저비용으로 통합할 수 있는 기회를 제공합니다.
• 재택근무, 정리정돈 등 팬데믹으로 인한 변화가 지속되면서 구조적으로 셀프 스토리지 시설에 대한 수요가 증가하고 있습니다.

📉 하락론자 의견

• 지난 몇 년 동안 공급이 증가하여 임대료 인상을 전가하는 경영진의 능력에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.
• 인수보다 개발에 초점을 맞추면 구역법 및 셀프 스토리지 시설에 대한 지역사회의 반대와 관련된 장애물을 고려할 때 성장 기회가 더딜 수 있습니다.
• 팬데믹 이후 셀프 스토리지 공간에 대한 수요 동력이 약화되기 시작하면서 셀프 스토리지 펀더멘털에 대한 압박으로 이어지고 있습니다.