에식스 부동산 신탁 수익: 비용 증가는 여전히 높지만 예상에 부합하는 총자산이익률(FFO) 달성

투자 의견

에식스 프로퍼티 트러스트는 서부 해안에 위치한 고품질 다세대 주택 건물로 구성된 포트폴리오를 보유한 지리적으로 가장 집중된 다세대 주택 부동산 투자 신탁입니다. 포트폴리오에는 로스앤젤레스, 샌디에고, 샌프란시스코, 샌호세, 시애틀이 포함됩니다. 이 지역들은 고용 증가, 소득 증가, 주택 소유율 감소, 단일 가구 주택의 상대적 비용 상승, 젊은 인구 유입을 유도하는 매력적인 도시 중심지 등 강력한 장기 인구 동향을 보일 것으로 예상됩니다. 이는 회사가 높은 입주율을 유지하고 미국 평균을 상회하는 임대료 증가를 이끌어낼 수 있도록 할 것입니다. 장기적으로 해당 기업의 시장들은 전국 평균을 상회하는 고용 및 소득 성장을 기록할 것으로 예상되며, 이는 평균을 상회하는 순운영이익 성장세를 지속할 것으로 전망됩니다. 다만 일부 시장에서는 단기적인 성장 둔화가 예상됩니다. 기업의 탄탄한 내부 운영 전망은 소규모지만 기회 중심의 개발 파이프라인을 통해 주주 가치 창출을 강화할 것입니다. 에식스의 포트폴리오는 강한 수요 동인 시장을 중심으로 구성되어 있지만, 팬데믹으로 인해 많은 밀레니얼 세대가 교외 지역으로 이사하는 것을 고려하게 되었습니다. 이는 교외 아파트나 단독 주택으로의 이동을 포함하지만, 신규 도시 아파트에 대한 수요는 상대적으로 탄탄하게 유지되었습니다. 또한 에식스 포트폴리오의 기술 중심 서부 해안 지역 집중도는 기술 산업의 경기 침체와 이에 따른 고용 또는 소득 감소 위험에 노출되어 있습니다. 지난 몇 년간의 높은 인플레이션은 아파트 임대 계약이 일반적으로 1년 단기 계약이기 때문에 에식스의 매출을 크게 증가시켰으며, 이는 인플레이션과 맞먹는 임대료 인상률을 달성할 수 있게 했습니다. 2022년 역사적 최고점을 기록한 후 2023년과 2024년에 매출 성장률이 둔화되었지만, 2025년에는 장기 역사적 평균 수준에서 안정화되는 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 회사의 주당 운영 현금 흐름(FFO)은 이미 팬데믹 이전 수준을 초과했으며, 기존 점포 성장세가 지속될 경우 FFO가 더욱 상승할 것으로 예상됩니다.

📈 상승론자 의견

• 에식스의 포트폴리오는 서부 해안의 매력적인 시장에서 강한 고용 및 소득 성장과 제한된 공급 성장으로부터 혜택을 받고 있습니다.
• 에식스의 고품질 자산은 고소득층으로부터 상대적으로 안정적인 장기 수요를 기대할 수 있으며, 현재 팬데믹 기간 중에도 대부분의 주민이 고용 손실을 경험하지 않았기 때문에 기본적 요인에 대한 영향은 미미할 것으로 예상됩니다.
• 공급 증가율은 건설 비용 상승과 대출 기준 강화로 인해 신규 프로젝트 착공 수가 감소할 것으로 예상되어 통제될 것입니다.

📉 하락론자 의견

• 팬데믹은 밀레니얼 세대가 도시 아파트 대신 교외 아파트나 단독주택 소유를 고려하게 만들었습니다. 이 인구층은 많은 주요 성인 단계 결정을 미루어 왔지만, 결국 교외로 이동하는 변화를 시작할 수 있습니다.
• 단기 임대 계약과 경쟁이 치열한 주택 시장으로 인해 아파트 수요는 다른 상업용 부동산 유형보다 변동성이 더 높을 수 있습니다.
• 샌프란시스코와 시애틀의 기술 중심 시장에 집중된 에식스는 기술 산업이 침체기를 겪을 경우 기본적 경제 지표가 악화될 위험에 노출되어 있습니다.