메르의 팜
서울 아파트 가격이 오르는 비밀(feat 출산율, 재건축,병세권)
메르
2024.07.10
부동산 가격 전망에 대해서 정리해 봅니다.
한국에서 부동산은 전국민이 전문가입니다.
제 생각을 참고만 하시고, 각자 생각을 댓글을 활용해서 활발하게 나누시면 될듯합니다.
1. 2022년 11월 15일, UN은 세계 인구가 80억명을 돌파했다고 발표함.
2. UN은 세계 인구가 2070년 103억명으로 피크를 친후, 줄어들기 시작할 것으로 보고 있음.
3. 출산율이 세계 인구 증가와 감소를 좌우함.
4. 보통 출산율이 2.1명 이상이 되면 인구가 증가하고, 그 밑으로 떨어지면 인구가 감소하게 됨.
5. 1950년대 여성은 일생동안 평균 4.7명을 출산했지만, 현재는 2.3명을 출산하고 있음.
6. 현재도 세계인구는 증가하고 있는 중임.
7. 세계 인구 1위 국가는 인도임.
8. 작년에 인도가 중국을 앞서 세계 1위 인구국이 됨.
9. 두 나라 모두 14억명대로 인구 차이가 많지않은 상황에서 중국 인구가 줄어들기 시작해서 순위가 바뀜.
10. 2.1명의 출산율이 나와야 인구가 유지되는데, 중국은 출산율이 1.3명 수준이고, 2020년이후 사망율도 유난히 높았음.
2017~2100년 주요국 인구 변화 전망, 중국 인도 나이지리아 미국 일본 순 (출처: 랜싯)
11. 인도는 출산율이 2.2명이라 인구가 증가하고 있지만, 출산율이 점점 낮아지고 있어서 곧 인구 감소가 시작될 것으로 보고 있음.
12. 앞으로 인구가 많이 늘어 날 곳은 아프리카임.
13. 아프리카는 아직 출산율 5.2명을 유지하고 있음.
14. 현재 10억명인 아프리카 인구는 30억명까지 늘어날 것으로 보고 있음.
15. 한국은 세계 1위의 출산율 감소국임.
16. 한국의 합계출산율은 0.72명임.
17. 1970년의 합계 출산율은 4.53명으로 1년에 100만명이상의 신생아가 태어났지만, 2023년에는 23만명이 태어난 수준임.
18. 2025년이 되면, 0.61명까지 출산율이 낮아져서 압도적 세계 꼴찌 출산국이 될 것으로 예상되고 있음.
19. 출산율 감소로 새로 태어나는 아기보다 사망하는 사람이 더 많아져, 한국은 2020년부터 인구가 줄어들기 시작함.
20. 5,200만명이던 한국 인구는 2070년 3,800만명으로 줄어들 것으로 통계청은 예상하고 있음.
21. 출산율 하락은 이미 사회 많은 곳에 영향을 미치고 있음.
22. 100만명씩 태어나던 아기가 20만명대로 줄어들자, 소아과가 절반으로 줄었고, 신규 소아병원 개원이 거의 사라짐.
23. 고령이 되어가는 동네 소아과 의사들이 은퇴하면, 아이가 아플때 소아병원이 있는 먼 동네까지 달려가야 하는 상황이 올것임.
24. 산부인과도 10년동안 반의 반토막이 남.
25. 교육도 문제임.
26. 2024년 초등학교 입학 대상자는 2017년 출생아로 35만 8천명임.
27. 초등학교 입학대상자는 2025년 32만7천명, 2026년 30만 3000명, 2027년 27만 2천명 순으로 매년 줄어들게 됨.
28. 2013년 서울의 공립초등학교 교사 선발 인원이 990명이었음.
29. 2024년 서울의 공립초등학교 교사 선발인원은 110명이고, 유치원은 한명도 뽑지않았음.
30. 전국의 인구가 몰려드는 서울이 이런 수준이니, 지방과 농촌의 상황은 훨씬 심하다고 봐야함.
31. 현재 인구 감소 영향은 대학교까지 와 있고, 군대가 영향을 받기 시작하는 단계임.
32. 대학교 정원은 47만4천명인데, 대학 입학대상인 18세가 47만 9천명까지 줄어들고 있음.
33. 대학을 가지않는 사람(18세)이 있다보니, 이미 정원보다 입학대상이 적은 상황이 된 것임.
34. 외국인 대학생들로 겨우 버티는 대학교들이 많아지고 있음.
35. 학생 숫자는 초,중,고,대학교 모두 줄어들 수 밖에 없음.
36. 군인도 마찬가지임.
37. 20세 남성인구가 2020년 33만명에서 2045년 12만명으로 급감할 예정이라, 징병으로 50만 병력을 유지하기 어려움.
38. 부동산은 아직 시간이 있음.
39. 부동산은 보통 30대부터 구입을 시작하고, 50대의 구입비중이 높은 동네임.
40. 출산율 피크를 쳤던 60~80년대생들이 사회 주력층이 되면서, 주택을 구입할 수 있는 대상층의 상단을 차지하고 있음.
41. 부동산은 58년 개띠라고 부르는 연령층들의 소득활동이 없어지는 몇년후부터 본격적인 수요 감소가 시작될것임.
42. 현재는 결혼이 줄어들면서 신혼가구의 주택 구입 수요 축소가 일부 반영되기 시작한 정도임.
43. 인구 감소는 전체 주택수요를 감소 시킬 것이고, 인구가 빠르게 줄어드는 지방을 더 감소시킬 것임.
44. 전국을 보면 장기적으로 이렇게 흘러간다고 하더라도, 서울만 놓고 보면 다른 결과가 나올 수 있음.
45. 가장 기본은 금리에서 시작함.
46. 주담대 고정금리는 은행채 5년물을 기본으로 가산금리를 붙이는 식으로 돌아가는 것이 일반적임.
47. 2022년 5%이상 올라갔던 은행채 5년물이 2024년 6월 3.5% 밑으로 떨어짐.
48. 은행들은 고정금리 대출비중 30%를 맞추기위해, 가산금리를 붙이는게 아니라 3.5%밑에서도 고정금리 대출을 해주고 있음.
49. 변동금리는 이보다 꽤 높지만, 조금만 버티면 금리가 낮아질 것이라고 보는 시각이 많은 상황임.
50. 과거보다 고금리 부담이 줄어든 부분이 기본적인 아파트 구입 수요를 자극하기 시작함.
51. 공급은 재건축부터 문제가 생기기 시작함.
52. 건설비용이 오르면서, 서울도 재건축 가성비가 나오기 힘들어짐.
53. 재건축이란 1,000세대가 살던 아파트를 허물고 1,400세대가 살 아파트를 지어서, 1,000세대가 납부하는 분담금에 400세대를 민간분양한 수익금을 합쳐서 건축비등 복잡한 재산관계를 해결하는 방식임.
54. 민간분양 분양가를 올리는데 한계가 있다보니, 재건축비용이 너무 오르면 기존세대가 납부하는 분담금이 어마어마해지게 됨.
55. 기존세대 분담금이 적정하고, 신규입주자가 쉽게 들어와야 재건축 시스템이 원활하게 돌아가는 구조임.
56. 건설비용 상승으로 기존세대 분담금이 너무 많이 올라가니 , 재건축을 진행해서 공급을 확대하는 것은 쉽지않은 상황임.
57. 2023년까지도 월 평균 3,191세대는 나오던 서울지역 아파트 공급물량이 2024년 상반기에 1,040세대로 줄어든 것임.
58. 저금리 주담대와 공급부족등이 합쳐져 만들어진 수요층이 일부 지역의 아파트 가격을 자극하기 시작함.
59. 발단은 강남구 삼성, 대치,청담,송파구 잠실동임.
60. 삼성, 대치,청담, 송파구 잠실동은 토지거래허가로 묶여있음.
61. 토지거래허가지역의 경우, 아파트를 매수하면 잔금 납입일로부터 4개월내 입주해서 2년을 살아야 함.
62. 2년간은 매매와 전월세가 모두 금지됨.
63. 토지거래허가지역은 갭투자가 막혀있다는 말임.
64. 서울의 가장 핵심지역이 토지거래허가에 묶여 있으니, 해당지역이외의 강남3구와 마용성에 갭투자 수요가 몰리고 있음.
65. 갭투자가 가능한 지역중에서도 마용성등에 매수세가 몰리는 것은 다주택자에 대해 세부담이 커져서, 똘똘한 한채로 주택 수요가 몰리는 것이 원인중의 하나임.
66. 똘똘한 한채가 가능한 서울과 수도권 선호지역 위주로 가격이 올라가고, 노도강이나 경기 북부등의 가격이 움직이지 않는 이유임.
67. 지방은 준공후 미분양아파트들이 매물로 나오면서 가격하락을 심화시킬 것 같음.
68. 일자리와 주거가 연결된 지역이나, 전통적으로 선호도가 높은 지역의 신축 정도에 수요가 유지 될것 같은 분위기임.
69. 일자리가 인근에 없는 베드타운 성격의 지방 구도심들은 주택가격 하락이 점점 심해질듯한 상황임.
한줄 코멘트. 서울 아파트 가격이 오르고 있지만, 똘똘한 한채를 대상으로 하는 일부 선호지역의 상승으로 보임. 서울 전역과 지방까지 온기가 퍼져서 과거 분위기를 회복하는 단계는 아직 아닌것 같음. 장기적으로 보면, 서울과 수도권 선호지역, 일자리와 연결된 지방 정도가 한국에서 마지막까지 가치를 유지하는 곳이 될 것 같음. 개인적으로는 주변에 대형병원이 있고, 평지라서 도보 이동이 편리한 병세권을 미래 노령화시대의 최고입지로 보고 있음.
