메르의 팜
에어비앤비 한국에서 사라지나? (feat 영업신고증, 생활형 숙박시설)
메르
2024.08.29
생활형 숙박시설과 에어비엔비에 변화가 있어서 정리해 봅니다.
1. 한국의 에어비앤비(공유 숙박)는 거의 불법으로 보면 됨.
2. 아파트와 원룸, 주거용 오피스텔 같은 곳이 에어비앤비에 주로 올라오는데, 주거용 건물에 숙박 영업은 금지되어 있음.
3. 주택이나 주거용 오피스텔이 아닌 일반 오피스텔도 마찬가지임.
4. 오피스텔로 숙박업을 운영하다 적발되면 공중위생관리법 위반으로 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이 나오게 됨.
© pawel_czerwinski, 출처 Unsplash
5. 현실적으로는 적발 1회당 백만 원의 벌금이 보통 나오고 있음.
6. 불이 나거나, 건물에 문제가 생겼을 때 곤란해지는 경우도 생김.
7. 불법으로 숙박시설을 운영한 것이기 때문에, 화재보험 등의 피해 보상에서 제외될 가능성이 높아지는 것임.
8. 아파트, 원룸, 주거용 오피스텔 같은 주거용 건물에서 합법적으로 에어비앤비(공유 숙박)를 하는 방법은 다음과 같음.
9. 관할 구청에 민박업 신고를 한 후, 사업자등록을 내야 함.
10. 문제는 구청에서 다음 두 가지 중 한 가지만 사업자등록을 내주고 있음.
11. '외국인도시민박업'과 '한옥체험업'임.
12. 외국인도시민박업으로 등록을 하면, 외국인만 받아야 해서 한국인을 못 받고, 한옥체험업으로 등록하려면 한옥이어야 함.
13. 허가를 냈다고 하더라도, 소방안전 설비 등을 갖추고 관할 구청에 신고를 해야 하는 등 해야 할 일이 한둘이 아님.
14. 외국인 전용 숙박시설로 운영하면 되지만, 홍대 등 일부 지역을 제외하면 외국인만 받아서 공실 없이 돌리는 것은 쉽지 않은 일임.
15. 합법적으로 운영하기 쉽지 않다는 말임.
16. 2024년 7월, 에어비앤비는 2024년 10월부터 영업신고증 제출을 의무화하겠다고 발표함.
17. 신규 숙소는 2024년 10월부터 영업신고증 제출이 의무화되고, 기존 숙소들은 2025년까지 유예기간을 준다고 함.
18. 2025년 말이면 한국에서 에어비앤비는 소멸단계로 간다고 봐도 될듯한 상황임.
19. 에어비앤비가 커버했던 취사형 숙박 부분에 커다란 빈틈이 생기기 시작하는 것임.
20. 외국인 관광객은 늘어나는데, 관광객들은 다양한 숙박 취향을 가지고 있음.
21. 호텔의 객실에는 음식을 만들어 먹는 취사시설을 설치할 수 없음.
22. 호텔에서 잠만 자고, 밥은 식당에서 먹는 것을 좋아하는 사람도 있지만, 숙소에서 직접 간단한 취사를 하는 것을 선호하는 사람도 많음.
23. 아파트나 빌라, 오피스텔 등에서 이뤄지던 불법 숙박영업을 규제하면서, 외국인 관광객이나 장기 출장 수요에 대응하기 위해 생활형 숙박시설이라는 숙박영업시설이 대안으로 마련됨.
24. 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 레지던스라고 부르는 취사가 가능한 생활형 숙박시설이 2012년 도입된 것임.
25. 생활형 숙박시설(생숙)이 주택이 아닌 숙박업으로 분류가 되다 보니, 주택법이 아니라 건축법의 적용을 받게 됨.
26. 주택의 규제에서 자유로워진 것임.
27. 생숙은 청약저축이 없어도 누구나 분양을 받을 수 있으며, 주택 수에 포함되지 않고, 종부세와 양도소득세도 중과가 되지 않았음.
28. 아파트가 아니다 보니, LTV 규제 등 대출 규제도 받지 않은 상황에서 한국의 아파트 가격이 본격적으로 상승하기 시작함.
29. 생활형 숙박시설의 잘못된 분양 홍보도 일을 키우게 됨.
30. 생활형 숙박시설에도 거주가 가능하고, 주민등록 전입까지 가능하다는 홍보가 분양사를 통해 공공연하게 벌어진 것임.
31. 실제 초기에는 주민등록 전입이 허용되었음.
32. 거주가 가능하고, 전입이 되니, 생활형 숙박시설과 아파트, 주거용 오피스텔의 경계가 불분명해지기 시작함.
33. 생활형 숙박시설(레지던스)에 수천 대 1의 청약 경쟁이 벌어졌고, 아파트 규제의 풍선효과가 일어나고 있다며 이슈가 되기 시작함.
34. 정부가 규제에 나서기 시작함.
35. 새로운 규제를 만드는 게 아니라, 법대로 하겠다는 것이 규제 내용이었음.
36. 2021년 10월 14일, 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용하지 못하도록 금지를 했고, 전월세와 전입신고를 못하게 만듦.
37. 주거용으로 사용을 금지하면서, 불법 숙박업에 대한 규제를 동시에 함.
38. 생활형 숙박시설로 숙박업을 하면 위생관리법 위반으로 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금을 내게 하겠다는 내용이었음.
39. 벌금보다 큰 것은 이행강제금이었음.
40. 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용하면, 매년 시가 표준액의 10%를 일종의 벌금으로 징수하겠다는 내용임.
41. 이행강제금은 계도 기간을 뒀는데 2024년 12월 14일 계도 기간이 끝나게 됨.
42. 내년부터는 매년 생활형 숙박시설 시가 표준액의 10%를 일종의 벌금으로 매년 내야 하게 되는 것임.
43. 3년의 계도 기간을 둔 것은, 그 사이에 생활형 숙박시설을 주거용 오피스텔로 변경하라며 시간을 준 것임.
44. 시간을 줬어도, 생활형 숙박시설을 주거용 오피스텔로 바꾸기는 쉬운 일이 아님.
45. 생활형 숙박시설과 주거용 오피스텔은 승인 요건에서 차이가 많이 남.
46. 생활형 숙박시설의 경우 상업구역에 건설된 경우가 많은데, 상업구역에 숙박시설이 들어서는 것은 가능하지만 오피스텔은 불가능함.
47. 운이 좋아서, 오피스텔 건설이 가능한 지역에 생활형 숙박시설이 있다고 하더라도, 주차장을 확장해야 함.
48. 생활형 숙박시설은 뚜벅이로 숙박하는 여행객들을 감안해서 오피스텔의 1/3 정도 주차장만 확보하면 승인이 났었음.
49. 운 좋게 오피스텔 건설이 가능한 지역에 생숙이 있고, 여유 공간이 있어서 주차장을 늘릴 수 있더라도, 분양자들의 동의가 남아있음.
42. 생활형 숙박시설을 오피스텔로 바꾸려면, 소유자 100% 동의가 필요한 것임.
43. 최근 강서구 마곡동의 생활형 숙박시설이 '롯데캐슬 르웨스트'는 이런 험난한 과정을 통과하고 있음.
롯데캐슬 르웨스트 현장 전경 /사진=롯데건설
44. 르웨스트는 876실 규모의 생숙으로 2021년에 전용 84㎡를 16억 1000만 원에 분양했는데, 657대 1의 경쟁률로 완판에 성공함.
45. 르웨스트는 수분양자들이 사기분양 계약 취소소송을 내는 등 분란이 일었지만, 오피스텔로 용도가 변경되면 문제가 해결되는듯함.
46. 서울시가 오피스텔이 가능하게 지구단위계획을 조정해 줬고, 롯데건설은 주차장을 확보하고, 150억 원의 추가 부담금을 내는 식임.
47. 단지 내 주차장을 최대한 추가하고, 모자라는 부분은 바로 옆의 VL르웨스트 주차장을 야간개방하겠다는 식으로 허가를 구한 것임.
롯데캐슬 르웨스트 입지 /사진=롯데건설
48. 인접해서 주차장 여유가 있는 복합단지가 있었던 것이 행운이었음.
49. 강서구청의 용도변경 승인이 남아있는데, 강서구청이 서울시에 지구단위계획 변경을 요청한 것이라 큰 문제는 없을듯한 상황임.
50. 전환에 성공한 다른 사례도 있음.
51. 안양 '평촌푸르지오센트럴파크', 부산 해운대 '에이치스위트해운대', 전남 여수 '골드클래스더마리나' 는 용도변경에 성공함.
52. 지자체가 주차장 기준을 완화해 주고 지구단위계획을 변경해 준 것임.
53. 몇 군데 성공한 곳이 있지만, 주차장 면적 확보 등이 쉬운 일은 아님.
54. 유예기간이 거의 끝나가고 있지만, 전국 생숙 10만 3820실 가운데 주거용 오피스텔로 전환된 비율이 1173실밖에 안되는 이유임.
55. 오피스텔 변경이 불가능하다면, 원칙대로 생활형 숙박시설로 활용하는 방법이 있기는 함.
56. 문제는, 생활형 숙박시설로 숙박업을 하려면, 숙박과 관련된 법규를 적용받게 됨.
57. 개인이 숙박업을 하려면, 30실 이상을 소유해야 함.
58. 개인이 생활형 숙박시설 30호실 이상이 없다면, 30명 이상의 생활형 숙박시설 소유자가 모여서 위탁운영자를 선정해야 함.
59. 개인이 생활형 숙박시설을 에어비앤비로 돌리는 것은 불법이고, 30명 이상이 모여서 위탁업체를 통해서 해야 하는 것임.
60. 뭐든 중간거래상이 있으면 마진이 줄어들기 마련임.
61. 위탁업체를 통해서 운용을 하는 경우, 위탁업체의 운영비용과 적정 이익 보장 등을 감안하면, 수익을 내는 게 쉬운 일은 아님.
62. 마지막 방법은 생활형 숙박시설을 숙박시설이 아니라 주거용 오피스텔과 같은 준주택으로 그냥 인정해 주는 것임.
63. 생숙이 준주택으로 인정되면, 숙박업으로 신고할 필요가 없고, 일반 주택처럼 전월세를 놓을 수도 있게 됨.
64. 생숙을 준주택으로 인정해 주는 법안은 국토교통위원회 소위원회에 올라가있음.
65. 여야 찬반이 갈리고 있고 기존 주택과의 형평성, 주거용으로 건설되지 않아 안전성 등 이슈가 있어 통과가 쉬워 보이지는 않는 상황임.
66. 현재 생활형 숙박시설의 소유자나 수분양자는 17만 명 선으로 알려지고 있음.
67. 기존 10여만 실외에도 2024년에 4890실, 2025년 4544실, 2026년 이후 6632실이 준공될 예정임.
68. 아파트의 경우, 이해관계자가 수천만 명이라 표가 되는데, 생활형 숙박시설은 이해관계가 있는 인원수가 많지 않음.
69. 많은 표가 좌우되는 곳이 아니라, 정치인들의 관심권에서는 벗어나 있는 상황임.
70. 사안의 심각성으로 따지면, 지식산업센터보다도 문제가 많지만, 이해관계인 숫자가 많지 않아서 사회적인 이슈화는 쉽지 않을듯함.
https://www.seoulfn.com/news/articleView.html?idxno=507215
[현장+] 호황기 '영끌'한 생숙투자···결과는 "계약금 포기‧마피에도 찬바람" - 서울파이낸스
71. 에어비앤비를 초반에 언급한 것은 이것이 대안이 되지 않을까 하는 점이었음.
72. 에어비앤비가 불법영업 이슈로 2024년 10월부터 규제가 들어간다면, 여행객들을 위한 숙박시설이 부족해질 가능성이 있음.
73. 제도를 잘 구성하면, 생숙이 에어비앤비의 장점을 활용할 수 있는 숙박시설로 공급될 수도 있을 것 같음.
74. 솔까, 불법이지만 에어비앤비 같은 숙박 형식이 숙박객의 일부에게는 선호도가 높은 숙박 형식은 맞음.
75. 주민들에 대한 소음, 쓰레기 등 민폐가 문제였는데, 숙박시설로 설계된 생숙을 잘 활용하면 괜찮은 숙소로 재탄생 할 수도 있어 보임.
한 줄 코멘트. 지식산업센터 못지않게 생활형 숙박시설도 문제가 많은 상황임. 규모가 크지 않아 정치인들 관심을 끌지 못하고, 사회적인 이슈로도 부각되지 못하는 상황임. 답이 잘 안 보이는 동네인데, 에어비앤비의 영업방식 변경과 연계하면 답이 보일지 모르겠음. 에어비앤비가 한국에서 사라지는 것은 아쉬움.