메르의 팜
부동산과 땅 이야기 (feat 연희동 싱크홀, 건폐율, 용적율,일조권)
메르
2024.08.30
가끔 댓글에서 포트폴리오에 부동산이 있느냐는 질문을 받는다.
부동산으로는 실거주 1주택과 땅을 가지고 있다고 답변한다.
상가나 빌딩같은 건물보다 땅을 좋아한다.
땅을 보는 법에 대해서 쓴적이 있는데, 업데이트 해본다.
1. 땅은 접하고 있는 도로가 중요함.
2. 같은 면적의 땅이라고 하더라도, 접하고 있는 도로에 따라서 가치가 달라지게 됨.
3. 시의 조례 등에 따라서 달라지지만, 건물은 접하고 있는 도로의 1,5배 높이로 보통 올릴 수가 있음.
4. 넓은 도로를 접하면 접할수록 높은 건물을 올릴 수 있어 땅의 가치가 올라간다는 말임.
5. 강남 테헤란로는 도로 폭의 3배까지 건물을 올릴 수 있는등 지역마다 차이가 있지만 1.5~2배를 기본으로 보면 됨.
6. 여의도 63빌딩이 63층을 올릴 수 있을 만큼 넓은 도로를 접하고 있었나?라고 반문할 수 있음.
7. 강과 접해 있으면, 강을 도로와 같이 합쳐서 봐줘서, 높은 건물이 허가가 날 수 있음.
8. 63빌딩은 한강을 접하고 있음.
9. 강남 타워팰리스는 양재천이 도로 폭에 포함되었고, 잠실 롯데월드타워는 석촌호수가 있음.
10. 부산은 바다가 도로 폭에 포함되어 해변에 높은 건물이 올라갈 수 있는 것임.
11. 같은 면적의 땅이라고 하더라도 넓은 도로와 접할수록 건물을 높이 올릴 수 있어서 가치가 올라갈 수 있는 이유임.
12. 도로와 접하고 있는 땅의 모양도 중요함.
13. 땅은 접하고 있는 도로를 기준으로 모양을 이야기함.
14. 도로와 세로로 좁게 접하면 세로 장방형(또는 세장형), 가로로 넓게 접하면 가로 장방형(또는 가장형) 등으로 부르게 됨.
15. 도로와 땅이 가로로 넓게 접하는 가장형이 세장형보다 가치가 높아짐.
16. 삐뚤삐뚤한 땅은 부정형으로 부름.
17. 땅은 삐뚤삐뚤한 부정형보다 네모 반듯한 장방형이 좋고, 상업지역에서는 가로 넓게 접하고 네모반듯한 가로 장방형이 가치가 높음.
18. 과거, 전쟁등으로 사람들이 밀려와 도시계획 없이 올라간 집들은 땅 모양도 부정형이고 도로도 좁은게 일반적임
19. 재개발이 없으면, 가치가 올라가기 힘들다는 말이 됨.
20. 땅은 도로와 같거나 높아야 가치가 생김.
21. 도로보다 낮은 땅은 건축허가가 잘 나지않고, 보통 흙을 붓고 다져서 땅을 도로높이끼지 올려야 함.
22. 면적이 큰 땅이 좋은지, 작은 땅이 좋은지는 케바케임.
23. 과일도 큰 것이 좋듯이 땅도 큰 땅이 좋은 게 일반적임.
24. 하지만, 지역에 따라서 큰 땅이 나쁠 수가 있음.
25. 한국은 아무리 돈이 많아도, 위화감 조성등 여러 이유로 주거지역에 과다하게 큰 주택을 올리지 못하게 하고 있음.
26. 주거지역에 기준을 초과하는 큰 땅이 있으면, 땅을 여러 개의 주택부지로 쪼개야 하는 경우가 생기게 됨.
27. 땅을 여러 개로 쪼개서(분필) 주택을 올리면, 뒤의 집들은 접근할 수 있는 길을 만들어야 해서 땅이 길로 낭비됨.
28. 도로에 접하지 못한 뒤쪽 부지들은 도로에 접한 적당한 크기의 1번 토지보다 가치도 떨어지는 이중 페널티가 있음.
29. 너무 큰 땅도 문제지만, 너무 작은 땅도 문제임.
30. 땅이 너무 작아도 해당 지역의 조례에 따라 건축 허가가 안날 수가 있음.
31. 건물을 올리지 못하는 작은 땅은 텃밭이나 주차장으로 밖에는 쓸모가 없는 땅이 된다는 것임.
32. 땅은 지역(상업, 주거 등) 특성에 맞는 적당한 크기의 땅이 좋지, 너무 크거나 너무 작으면 가치가 떨어지게 되는 것임.
33. 주택의 경우 방향도 중요함.
34. 주택의 방향은 대문이 나 있는 쪽이 방향의 기준이 됨.
35. 아파트에 사는 사람들은 보통 남향을 선호함.
36. 겨울에도 집안에 햇볕이 오래 머무르는 등 여러 가지 장점이 있어서 그럼.
37. 반면에, 단독주택은 남향이 안 좋은 경우가 많음.
38. 오래된 주택을 허물고 다세대주택을 짓는 경우가 많아지고 있어서 그럼.
39. 땅도 네모 반듯한 땅이 좋듯이, 건물도 네모 반듯하게 올라간 건물이 전체 면적을 넓게 쓸 수 있어 선호됨.
40. 다세대 주택을 올리려고 오래된 주택을 샀는데, 남향이면 건물을 네모나게 올리기 힘들 수가 있음.
41. 일조권 때문임.
42. 건물을 네모나게 높이 올리면, 옆집이 햇빛을 받는 것을 방해할 수 있기 때문에 남향 건물에는 일조권이 적용되는 것임.
43. 주거지역에 남향 건물은 층별 높이의 절반을 안으로 들여서 계단식으로 올려야 하는 경우가 생기게 됨.
44. 계단식은 보기가 별로라서 상층부를 사선으로 깎아서 비스듬하게 건물을 올리는 경우도 많음.
45. 위 사진의 건물은 밑에는 직선으로 올라가다 위에서부터 사선으로 비스듬하게 올라가는 것이 보일 것임.
46. 높이 10미터(대략 3층)까지는 안으로 1.5미터만 띄우면 사선제한을 적용받지 않음.
47. 3층까지는 거리를 1.5미터 띄워서 일직선으로 건물을 올린 후, 4층(10미터 초과)부터 비스듬하게 깎아서 올리게 됨.
48. 주거지역의 땅이나 오래된 주택을 살 때, 재건축을 생각한다면 남향이 아니라 일조권 적용을 받지 않는 북향이 좋다는 말이기도 함.
49. 땅은 같은 면적에 큰 건물을 올릴 수 있어야 가치가 올라감.
50. 땅에 건물을 얼마만큼 올릴 수 있느냐를 말하는 건폐율이 있음.
51. 주거지역은 보통 땅 넓이에 60%까지 1층 건물을 올릴 수 있는 건폐율 60%가 많음.
52. 상업지역은 건폐율이 80%까지도 올라 가니, 상업지역 땅이 주거지역 땅보다 1층을 넓게 건물을 올릴 수 있는 것임.
53. 땅 넓이 대비, 건물의 각층의 면적을 모두 합쳐서 계산하는 용적률이 있음.
54. 일반주거지역의 경우 건폐율 60%에 용적률 100%인 경우가 많음.
55. 땅 면적이 100이라면, 건폐율 60을 맞춘다고 1층을 60으로 짓고, 용적률 100을 맞춘다고 2층을 40으로 올리는 경우가 일반적임.
56. 1층에 마당이 좀 있고, 2층이 1층보다 작은 2층 주택들이 모여있는 동네가 있으면, 건폐율 60%에 용적률 100%를 적용받는 일반주거지역이구나 하고 생각하면 되는 것임.
57. 반면에 상업지역은 건폐율 80%에 용적률 600% 등이 가능해서, 땅의 80%에 7층 건물을 올려도 용적률이 7*80=560%로 600% 이내라 높은 건물을 올릴 수 있는 것임.
58. 상업지역 땅값이 주거지역보다 높은 이유 중 하나임.
59. 땅은 도로와 붙어 있어야 함.
60. 도로와 붙어 있지 않는 땅을 맹인의 맹자를 사용해서 맹지라고 하고, 건축 허가가 나지 않아 가치를 아주 낮게 봄.
61. 만약 맹지 앞의 도로와 붙은 땅을 사서, 두 땅을 합칠 수 있다면(합필), 맹지가 갑자기 도로에 접한 땅이 되며 가치가 떡상할 수 있음.
62. 맹지가 아니더라도, 도로에 접한 땅이 작고, 뒤에 큰 땅이 붙어 있으면 두 땅을 합쳐서 전체 가치를 올릴수 있음.
63. 이런 땅을 찾아다니면서, 땅을 합쳐서 가치를 올리는 부동산 투자 방법도 있음.
64. 경사도 중요함.
65. 한국은 산이 많은 나라라서 경사지에도 많은 건물이 올라가게 됨.
66. 경사지의 장점은 전망이 좋은 경우가 많은 것임.
67. 집을 짓더라도, 앞집이 내 집 전망을 가로막지 않아서 탁 트인 전망을 볼 수 있는 가능성이 높음.
68. 그 이상 단점이 많기도 함.
69. 집을 경사에 따라 짓다 보면, 윗집과 아랫집 사이 높이 차이가 나고, 옹벽이 필요해지게 됨.
70. 돈과 시간이 더 들어간다는 말임.
71. 빗물 처리도 문제임.
72. 폭우가 오면 빗물이 폭포처럼 흐를 수가 있는데, 그 폭포수가 아랫집을 덮칠 수 있는 것임.
73. 집 주변으로 깊게 배수구를 파야 하는 등 대비가 필요하고 그만큼 비용이 추가로 들어가게 됨.
74. 경사지 옹벽을 석축으로 할지, 콘크리트로 할지, 파일을 박아야 할 것인지 등에 따라 비용 차이가 있지만, 평지보다 20% 정도 건축비용이 더 들어간다고 생각하는 게 일반적임.
75. 경사지는 경사가 완만한 완경사가 있고, 경사가 급한 급경사가 있음.
76. 15도 각도를 기준으로 보통 나누게 됨.
77. 지자체별 차이가 조금씩 나지만, 급경사지에는 건설허가 자체가 나지 않는 경우가 많아 쓸모없는 땅이 될 수도 있음.
78. 과거 625전쟁으로 인한 피난민등 특별한 경우에는 급경사지에도 건물들이 있을수 있기는 함.
79. 경사지의 장점은 1층 같은 지하층을 만들 수 있는 것임.
80. 지하층의 상당 부분이 경사도에 따라 지상에 노출되기 때문에, 채광과 환기가 가능한 지하공간을 합법적으로 만들 수 있음.
81. 지하공간은 용적률 계산에 포함되지 않아 1층 같은 지하층을 만들수 있으면 건물의 가성비를 높여줄 수 있음.
82. 경사지에 독특하고 예쁜 건물을 올리는 사례가 늘어나고 있지만, 땅이라는 의미로 볼 때 경사지는 가치가 하락하는 요인이 맞음.
83. 지형도 중요함.
84. 강남역 같은 분지 지형은 태풍에 이어지는 폭우 등으로 사방에서 쏟아져 들어오는 물이 무서울 때가 생김.
85. 물골이라고 부르는 마른 계곡도 조심할 필요가 있음.
86. 평소에는 경치가 좋은 마른 계곡이지만, 엄청난 비가 일시에 쏟아지면, 마른 계곡이 큰물이 흐르는 위험한 곳으로 순식간에 바뀜.
87. 땅속도 잘 봐야 함.
88. 한국은 지형상 단단한 암석이 지반을 받치고 있는 경우가 많지만 그렇지 않은 경우가 있음.
89. 서울의 잠실과 일산 일부 지역등이 그러함.
90. 한국에서 싱크홀은 대부분 서울, 경기도에서 생김
91. 서울에 싱크홀 발생이 엄청난 것은 이유가 있음.
92. 한국 역사상 가장 큰 홍수였던 1925년 을축년 대홍수 영향이 큰 것임.
93. 을축년 대홍수 이전 한강은 아래쪽 송파 강으로 흘렀음.
94. 1925년에 한국 역사상 가장 큰 홍수가 나면서 한강물이 송파 강 쪽으로 돌아 흐르지 않고, 위쪽으로 바로 흘러내림
95. 위쪽에 새로 생긴 강을 신천이라 불렀고, 잠실은 신천과 송파 강 양쪽으로 물이 흘러 잠실 섬이 됨
96. 1970년대 강남을 개발하면서 아래쪽 송파 강을 매립함
97. 석촌호수 쪽을 지나가던 송파 강이 매립되어 육지가 되었지만, 지하로는 지금도 강물이 흐르고 있음.
98. 석촌호수 쪽이 강바닥이다 보니, 암반이 아니라 오랫동안 강물이 흐르며 쌓인 모래와 점토, 자갈로 되어 있고 지하 10미터만 내려가도 한강물로 축축한 상태임.
99. 송파구 석촌동에 길이 8미터, 깊이 10미터 싱크홀이 생기는 등 인근지역에 싱크홀이 생기는 이유임.
100. 아래 지도를 봐도, 과거 한강이었던 석촌호수를 따라 싱크홀이 발생하는 것을 알 수 있음.
싱크홀 발생 지점
101. 이런 이유로 롯데월드타워를 위험하게 보는 소문이 돌았는데, 롯데월드타워는 위험성이 없을듯함.
102. 롯데월드타워 부지도 과거 한강이 흘렀던 곳이라 땅이 무른 퇴적층인것은 맞음.
103. 하지만, 퇴적층을 모두 걷어내고, 지하 38미터 암반층에 건물을 세운것이라 모래밭이 아니라 암반층에 건물이 올라간 것임.
104. 암반층에 지름 1미터, 길이 30미터짜리 파일을 108개 박았고, 그 위에 6.5미터를 콘크리트를 부어서 바닥기초공사를 함.
105. 문제가 있다면 지하물길이 롯데월드타워로 막히면서 우회하는 과정에서 인근지역에 문제가 생길 가능성이 있는 정도임.
106. 일산 백석동, 마두동 인근도 퇴적지형임.
107. 백석동, 마두동이 과거 한강 바닥이라 그럼
108. 1925년 을축년 대홍수로 잠실만 잠긴 게 아니라 일산, 고양도 물에 잠기게 됨.
109, 일산, 고양이 물에 잠기자 일산 제방을 1930년에 지었고, 제방 안쪽은 한강이 아니라 논이 됨
110. 강바닥이었다가 제방이 생기며 논이 된 곳이 백석동, 마두동 라인임
111. 1990년 9월 9일. 3일간 폭우가 내려 9.12일에 일산 제방이 무너짐.
112. 고양과 일산이 다시 물에 잠겼고, 자유로를 만들어 제방 겸 도로 역할을 하게 함.
113. 일산제방은 더 단단한 자유로로 대체되었지만, 백석동, 마두동은 논 그대로였음
114. 백석동, 마두동은 일산 신도시를 만들며 논 위로 5미터 정도 흙을 쌓아서 땅을 만듦
115. 한강 바닥이라 지하로 아직 강물이 흐르던 퇴적토양 위에 흙을 부어서 땅을 만들었으니 지하가 부실한 것은 당연함
116. 두 곳 모두 지하 10미터까지는 모래와 점토로 되어 있고, 그 밑 5미터 정도는 자갈, 자갈 밑에 지하수가 초속 8미터 정도 빠른 속도로 흐르고 그 밑에 기반암이 있는 구조임
117. 백석동, 마두동의 경우 논 위에 5미터 정도 흙을 덮은 정도라 그 정도가 더 심함
118. 여기에 대형 건물을 새로 짓는다고 땅을 깊게 파고 파일을 박으면 자갈층과 모래가 지하수에 쓸려가고 그 자리가 텅 비게 되어, 위에서 누르는 힘으로 무너지거나 싱크홀이 생기는 것임.
119. 8월29일, 서울 연희동에서도 싱크홀이 갑자기 발생해서 차량이 빠져 2명이 중상을 입는 사고가 발생함.
120. 사고가 난 발생 장소 일대도 자연하천이 흘렀다가 복개를 하며 매립을 한 곳임.
121. 7월23일에도 일산서구에서 폭3미터, 깊이2미터의 싱크홀이 생기는등 싱크홀은 현재도 계속 발생하고 있음.
122. 서울시가 올해 1월부터 8월까지 지표를 투과하는 레이더를 사용해서 도로의 싱크홀을 사전에 메운곳이 600곳에 가까운 상황임.
123. 서울은 전국 싱크홀의 81%가 발생하는 지역이라 큰 비가 오고난 뒤에는 도로주행을 조심해야 함.
124. 하천변 땅도 조심해야 함.
125. 하천에 졸졸 내려가는 청아한 물소리를 들으며, 편안한 노후를 보낼 수 있을듯하지만, 폭우가 오면 상황이 달라짐.
126. 도시를 벗어나면, 봐야 할 것들이 대폭 늘어남.
127. 특히 주의할 것이 냄새와 혐오시설임.
128. 소와 돼지 등이 내뿜는 분뇨의 냄새는 생각보다 지독하고, 계속 냄새가 나는 게 아니라 일시적으로 심하게 뿜어 나올 수가 있음.
129. 소각장 등 주변에 어떤 시설이 숨어있는지를 꼼꼼하게 체크해야 하는 것임.
130. 한국에서는 풍수도 땅의 가치에 영향을 미침.
131. 풍수의 명당에는 양택과 음택의 있음.
132. 양택은 생활하는 사람이 살기 좋은 땅이고, 음택은 묘지를 쓰기 좋은 땅임.
133. 양택은 이미 오래전부터 돈 많고 힘 있는 집안이나 왕실에서 무엇인가 건물을 지어놨다고 봐야 함.
134. 현대에서 명당이라고 추천하는 것은 대부분 음택이라는 말임.
135. 신규 분양 아파트를 풍수지리에 의한 명당자리라고 광고하는 것을 본 적이 있음.
136. 공동묘지를 이전하고 아파트를 올린 곳이었음.
137. 음택에는 산소를 많이 썼고, 규모가 큰 공동묘지도 음택에 들어서는 경우가 많음.
138. 명당이라고 입주해 보니, 비가 와서 흙이 파이면 이장되지 못하고 놓친 사람 뼈가 튀어나오고 하면 기분이 별로일 것임.
139. 이외에도 땅과 건물을 보는 방법이 많음.
140. 도시계획도 봐야 하고, 지역 지구 등 봐야 할 부분이 많음.
141. 최근 매매된 사례만 가지고 쉽게 가치를 평가할 수 있는 아파트에 익숙하면 땅을 보는 법은 너무 복잡해 보일 것임.
142. 하지만, 어렵고 복잡해 보이는 곳에서 남들과 다른 안목을 가질 때 기회를 잡을 수 있음.
한 줄 코멘트. 부동산은 움직이지 않는 재산이고, 감가상각이 일어나지 않는 땅이 부동산 가치의 기본임. 무엇인가 어렵다는 것은 기회가 있다는 말과 비슷함. 나만 어려운 것이 아닐 것이고, 어려운 것을 내 것으로 만들면 남보다 앞서는 안목을 가지는 기회가 되는 것임