메르의 팜
새마을금고는 괜찮을까?
메르
2024.09.04
부동산 PF 근황(feat 새마을금고와 신탁) : 네이버 블로그 (naver.com)
부동산 PF에 새마을금고 이슈가 발생한 것 같아 정리 해 봅니다. 부동산 PF와 관련한 일반적인 내용은 ...
2023년 3월, 새마을금고와 신탁사에 문제가 생길 것 같다고 아래 글을 썼다.
새마을금고와 신탁사에 부실이 쌓이는 흐름을 설명한 것이다.
1. 새마을금고의 부동산 대출 중 부동산 PF와 직접 연관된 것은 관리형 토지 신탁 사업비 대출임.
2. 관리형 토지 신탁은 2019년부터 대출을 시작했는데, 3년 만에 15조 7천억까지 늘어났고, 연체율도 빠르게 오르는 중임.
3. 토지를 가진 지주가 자기 땅에 아파트나 오피스텔, 빌라 등을 지어서 분양하는 경우를 가정해 봄.
4. 대우건설, GS건설 같은 대형 건설사들은 규모가 어느 정도 있어야 시공을 하기 때문에, 이런 작은 건에는 관심이 없음.
5. 중소형 건설사에게 시공을 맡겨야 한다는 말임.
6. 중소형 건설사가 시공사가 되면, 금융기관이 건설사 신용을 믿지 않아서 부동산 PF 대출을 받기 힘듦.
7. 이때 신탁사가 등장함.
8. 신탁사가 금융기관에 책임준공과 자금 관리 약속을 해줌.
9. 건설사가 건물을 올리다가 문제가 생기면 신탁사가 다른 건설사를 구해서 책임지고 준공을 해주겠다는 약속을 신탁사가 해주는 것임.
10. 신탁사가 자금 관리도 대신해 줌.
11. 부동산 PF 대출금이나 분양대금을 신탁사가 직접 받아 자금 관리를 해주고, 문제가 생기면 책임도 져서 금융기관을 안심시켜 줌.
12. 신탁사는 책임준공에 대해 매출액의 2% 수준 수수료를 받아 가는 수익사업을 하는 것임.
13. 천억 원짜리 사업이면 이십억 원 정도를 수수료로 받아 감.
14. 금융기관들은 중소형 건설회사는 믿을 수 없지만, 신탁회사가 준공 책임을 지고, 자금 관리까지 해준다니 대출을 해주게 됨.
15. 관리형 토지 신탁은 신탁회사가 시행사의 역할을 하며 자금 관리를 하고, 건설사의 준공 책임까지 보증해 주며 사업을 끌어가게 됨.
16. 은행이나 보험회사 같은 안전빵 금융 기관들은 신탁사 책임준공이 들어가는 사업에 참여를 잘 하지 않음.
17. 브랜드가 있는 1군 건설사가 붙지 않는 신탁사 책임준공 건의 경우 분양이 잘 안되는 경우가 많고, 대출금액도 상대적으로 소액임.
18. 금액이 큰 건이나 적은 건이나 손은 비슷하게 들어가는데 수익 규모는 작다 보니, 은행 대출이 잘 나오지 않는 것임.
19. 은행이 빠지다 보니, 신탁사 책임준공 건들은 저축은행, 새마을금고 등이 들어가는 사업으로 자연스럽게 분류가 돼 버림.
20. 22년 하반기, 미국이 금리를 올리고, 아파트 가격이 떨어지기 시작하자, 금감원은 산하 금융기관에 부동산 PF 기준 강화를 지시함.
21. 은행이나 보험사 뿐만 아니라 여전사, 저축은행 등 금융감독원 산하 금융기관들은 2022년에 부동산 PF 기준을 모두 강화함.
22. 새마을금고는 부동산 PF 기준 강화에서 빠지게 됨.
23. 새마을금고는 금융감독원 산하가 아니라 행정안전부 산하라 금융감독원의 관리 대상이 아니었기 때문임.
24. 1963년 마을 협동조합으로 시작이 된 조직이 새마을금고라, 행정안전부 소속이다 보니, 금융감독원 통제를 받지 않는 것임.
25. 새마을금고만 부동산 PF 기준을 강화하지 않자 대출이 집중됨.
26. 새마을금고의 관리형 토지 신탁 사업자 대출이 1년 만에 9조에서 15조로 빠르게 늘어나게 된 것임.
27. 부동산 PF가 시끄러워지자 새마을금고도 기준을 강화하기는 했는데, 적용을 2023년 4월부터 하는 등 제대로 관리가 되지 않았음.
28. 은행보다 대출심사 전문성이 상대적으로 낮은 새마을금고에, 높은 심사역량이 필요한 까다로운 부동산 PF 건들이 집중된 것임.
29. 100세대 이하의 나 홀로 아파트나 오피스텔 등 상대적으로 분양성이 떨어지는 사업장에, 중소형 건설사가 시공하고, 심사역량이 부족한 새마을금고에서 심사해서 진행된 부동산 대출의 연체율이 다른 곳보다 빠르게 튈 수밖에 없는 이유임.
30. 새마을금고의 연체율은 앞으로도 빠르게 높아질듯함.
31. 새마을금고도 문제지만, 신탁사도 고생을 할 듯함.
32. 신탁사의 책임준공 확약은 2015년 KB부동산신탁이 처음 시장에 등장시킴.
33. 책임준공확약이 부동산 경기와 맞아서 히트를 쳤고, 역대 최대 당기순이익을 매년 갱신해 주는 효자상품이 됨.
34. 2016년 하나 자산신탁, 2018년 신한과 우리 자산신탁이 시장에 진입하며 금융 지주 계열 신탁사들이 경쟁하기 시작함.
35. 2020년 교보자산신탁과 대신, 한투, 신영까지 책임준공 확약 시장에 진입하며, 신탁사 책준시장은 아싸리판이 되기 시작 한 것임.
36. 2023년 2월 말에 이미 준공이 지연되고 있는 사업장이 234곳까지 늘어나고 있고, 이중 손해배상 단계까지 가고 있는 곳만 62곳임.
37. 몇 건 정도는 부실이 생겨도 신탁사가 책임준공을 하겠지만, 부실이 다수 발생하면 신탁사의 자금으로 한계에 도달할 가능성이 많음.
38. 다 아는 내용이겠지만, 새마을금고 예금은 예금자보호법 대상이 아님.
39. 새마을금고중앙회의 준비금에서 인당 5천만 원까지 보호를 해주는 것이라 조심할 필요는 있음.
한 줄 코멘트. 큰 사고는 신경을 쓰고 주목하고 있는 곳에서 터지지 않음. 새마을금고와 신탁사가 사각지대 중 하나임.
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위 글을 쓰고 1년 반이 지났다.
신탁사는 2024년 2분기에만 2468억 원의 영업손실이 났고, 위에 언급했던 책준형 신탁이 원인이었다.
부동산 신탁사 14곳, 2분기 2468억 영업손실…"책 준형 신탁 리스크" :: 공감언론 뉴시스 :: (newsis.com)
부동산 신탁사 14곳, 2분기 2468억 영업손실…"책준형 신탁 리스크"
새마을금고도 2024년 상반기에만 1조 2천억 원의 적자가 났다.
'다시 뛴' 새마을금고 연체율, 상반기 7.24%…순손실 1조 2천억 :: 공감언론 뉴시스 :: (newsis.com)
'다시 뛴' 새마을금고 연체율, 상반기 7.24%…순손실 1조2천억
예상한 대로 흘러간 것이다.
2024년 8월 29일, 금융감독원은 33조 원 규모의 부동산 PF 사업장을 1차 평가해서 결과를 발표했다.
33조 원의 사업장 중 21조원을 부실 사업장으로 판정했다.
부동산 PF 사업장 운명 가를 평가 결과는? …“부실 규모 21조 원” | KBS 뉴스
부동산 PF 사업장 운명 가를 평가 결과는?…“부실 규모 21조 원”
내년 2월 전에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 구조조정을 마치겠다고 예고했던 금융당국. 지난 5월 ...
정상 사업장은 자금을 투입해서 살리는 노력을 하지만, 부실 사업장은 정리 수순으로 가게 된다.
21조원이 공경매시장에 나오는 것이다.
21조 원을 금융권별로 보면, 새마을금고 등 상호금융 9조 9,000억 원, 저축은행 4조 5,000억 원, 증권 3조 2,000억 원, 여신 전문 회사(캐피털사) 2조 4,000억 원, 보험사 5,000억 원, 은행 4,000억 원 순이었다.
새마을금고가 대부분인 상호금융은 부실 규모가 9조 9,000억 원인데, 대손에 대비한 충당금은 2조 3천억원 쌓았다.
추가로 더 쌓아야 할 것 같고, 그만큼 적자 규모는 커질 것이다.
금융사들은 26조 원의 부동산 PF에 대해서 정리 계획을 9월 6일까지 확정해서 금감원에 보고해야 한다.
금감원은 금융회사가 제출한 정리 계획을 살펴보고 계획이 확정되면, 9월 말부터 매달 정리 계획 이행실적을 점검하겠다고 한다.
26조 원을 어떻게 정리할 것인지는 금감원이 5월에 이미 발표했다.
https://www.mk.co.kr/news/economy/11014249
[속보] 230조 PF 옥석 가리기 내달 본격화…은행·보험 5조 뉴머니 투입 - 매일경제
이런 발표는 신문기사가 아니라 원본을 보는 게 좋다.
시간 나는 사람들은 원본을 한번 읽어보기 바란다.
https://www.fss.or.kr/fss/bbs/B0000188/view.do?nttId=135960&menuNo=200218
다만, 이런 원본 발표문은 잡설이 길고, 읽어도 무슨 소리인지 모르게 써놓는 게 보통이다.
이런 글을 읽을 때 주의할 점은 큰 글자가 아니라 작은 글자에 핵심이 있고, 본문이 아니라 별첨 구석에 보통 주요 내용이 들어있다.
잡설 제외하고 주요 내용만 정리하면 아래와 같다.
1. 부동산 PF 전체 규모를 135조 원으로 봤는데, 앞으로 230조 원으로 보겠다.
2. 새마을금고의 관리형 토지 신탁과 공동대출 등을 잔액에 포함시켜 관리하겠다.
3. 부실 우려로 분류되면 경공매를 원칙으로 하겠다.
4. 정상 사업장은 HUG 등 보증을 활용해서 살리겠다.
5. 2회 이상 만기 연장이 진행된 사업장이나 6개월 이상 연체 사업장은 3개월 이내 신속하게 경공매를 넣는 것을 원칙으로 하겠다.
새마을 금고 대출도 금융감독원이 같이 모니터링하고, 부실 우려로 분류된 건은 신속하게 경공매를 넣겠다는 것이 핵심이다.
금융감독원은 5월에 위 기준을 발표하고, 마음이 놓이지 않았는지 7월에 기준을 추가로 변경했다.
5월에 금융당국은 분기마다 경공매를 이야기했는데 이것을 월로 강화하겠다고 변경했다.
분기와 월은 입찰가격이 떨어지는 속도가 다르다.
4000억 원에 경공매를 시작해서, 낙찰자가 나오지 않으면 80%인 3200억 원에 경공매를 분기 내 다시 붙이게 된다.
분기마다 경공매를 실행하면 1년에 4번 경공매라, 낙찰이 안되면 4000억 원이 3,200억 원, 2,560억 원, 2,048억 원으로 떨어진다.
1년 내 낙찰이 안되면 반값이 되는 것이다.
분기를 월로 바꾸면, 매달 20%씩 금액이 낮아지니, 4개월만 지나면 반값이 된다.
빠르게 손실이 확정되고, 정리가 되는 것이다.
한 줄 코멘트. 경공매 매물이 일시에 시장에 나오는 부분이 어떤 여파를 미칠지가 관전 포인트다. 저축은행 몇 군데는 정리될듯하고, 새마을금고는 지점 통폐합이 많이 일어날 것 같다. 다만, 예금자들이 큰 피해를 보지 않게 자산과 부채를 모두 이전하는 방식으로 정리와 통폐합이 진행될듯하다.