메르의 팜
상업용 부동산이 터지기 시작했다 (feat 증권사, 공제회, 상호금융)
메르
2024.09.07
상업용 부동산 관련 주절주절... : 네이버 블로그 (naver.com)
2017년이었다. 뉴욕에 있는 빌딩에 투자제안이 왔다. 뉴욕 핵심지역에 있어 위치도 나쁘지 않았고, 저금리 ...
앞부분에 이어서..
1. 상업용 부동산은 부동산 자체로 돈(월세 등)을 벌기 때문에 상업용 부동산이라고 함.
2. 부동산에서 돈을 벌지 못하면, 아무리 비싼 건물도 제값을 받지 못하고 철거비용이 필요한 시멘트 덩어리가 되는 것임.
3. 상업용 부동산을 구입해서 돈을 버는 투자가 2016년경부터 활발하게 일어나기 시작함.
4. 자기 돈 일부에 대출을 받아 상업용 부동산을 사들인 후, 상업용 부동산에서 나오는 임대 수입 등으로 대출이자를 납부함.
5. 이자를 내고 남은 돈을 투자자들에게 배당을 주다가, 부동산 가치가 오르면 팔아서 수익을 가져가는 식으로 돌아가는 것임.
6. 오피스빌딩의 경우 공실이 적을수록, 임차인들이 내는 임대료가 늘어나서, 대출이자를 내고도 충분한 배당을 줄 수 있게 됨.
7. 저금리 시절에 상업용 부동산은 안정적인 임대수익을 내다가, 부동산 가치가 오르면 목돈을 안겨주니, 투자금이 계속 유입됨.
8. 투자금이 유입되며 매수자가 많아지니, 미국은 2021년 1년간 상업용 부동산의 가격이 24%까지 올라가는 폭등을 겪게 됨.
9. 연준이 금리를 올리면서 상황이 바뀌기 시작함.
10. 같은 수익률이라고 하더라도, 저금리 시대와 고금리 시대는 판단이 달라짐.
11. 저금리 시대에 4%의 임대수익률은 나쁘지 않은 수준이지만, 미국 국채가 5% 넘게 오른 상황에서 4%의 수익률은 돈이 안됨.
12. 금리가 오르는 문제 외에도, 2020년부터 재택근무가 폭발적으로 늘어나기 시작함.
13. 재택근무가 많아진다는 것은 출근하던 사람이 집에서 일을 하니 상업용 부동산 중 오피스빌딩의 공실률이 늘어난다는 것임.
14. 재택근무는 오피스빌딩의 공실률만 높이는 것이 아님.
15. 사람들이 출근을 하지 않으면, 오피스빌딩 주변의 식당, 쇼핑몰 등도 손님들이 많이 줄어들게 되는 것임.
16. AI도 사무인력 수요를 감축시키기 시작함.
17. IT기업을 중심으로 단순 정보 취합 및 정리가 AI로 대체되며 감원이 크게 늘어났고, 오피스 수요를 더 위축시키고 있음.
18. 대출도 문제를 키움.
19. 상업용 부동산은 보통 자기 돈 30~40%에 60~70% 정도 대출을 받아 부동산을 구입하게 됨.
20. 자기돈 조금에 대출을 끼고 부동산을 샀으니, 부동산 가치가 올라가면 매도 시에 수익률이 높아지게 됨.
21. 기준금리가 오르면서, 대출금리도 빠르게 오르기 시작함.
22. 미국 상업용 부동산에 대한 대출 평균 금리는 21년 2.6%에서 23년 6.7%까지 올랐고, 지금은 더 올랐을 것임.
23. 미국의 주택은 99%가 장기 고정금리임.
24. 기준금리가 올라도 금리가 고정되어 있으니 기존 주택 대출자는 납입 원리금에 차이가 없어 버틸 수가 있음.
25. 상업용 건물은 변동금리 비중이 절반이 넘어감.
26. 상업용 건물 대출의 절반이상은 기준금리가 올라가면 대출금리도 따라서 올라간다는 말임.
27. 고정금리로 대출을 받았다고 하더라도, 3년이 보통이고 길어야 5년이라, 만기에 연장을 하게 되면 그때 금리가 올라가게 됨
28. 미국의 상업용 부동산은 공실이 늘어나고, 금리부담으로 투자 자금 유입이 줄어들어, 가격이 급락하는 모습을 보이기 시작함.
29. 현재 미국에서 이런 상업용 부동산에 대출을 가장 많이 해준 곳이 은행이고, 51%가 지방은행의 대출임.
30. 무디스가 상업용 부동산에 많이 노출된 미국 지방은행들 10여 곳의 신용등급을 무더기로 낮춘 이유임.
31. 상업용 부동산의 가치 하락은 미국만 해당되는 것이 아님.
32. 뉴욕, 홍콩, 상하이, 런던 등 세계 10대 도시 공실률이 2008년 금융위기 수준을 넘어가고 있음.
33. 2024년 1분기 미국 오피스빌딩 공실률도 19.8%까지 올라가고 있음.
34. 뉴욕은 엠파이어스테이트 빌딩 26개 분량의 사무실이 공실이 되었고, 홍콩의 랜드마크 청콩 센터도 4분의 1이 공실이 됨.
35. 한국은 재택근무가 별로 없어, 오피스빌딩의 공실 이슈는 크지 않아 다른 나라들과 차이를 보이고 있음.
36. 한국 금융회사들이 해외 부동산펀드로 투자한 규모가 74조 원이고, 이중 50조 원 정도가 상업용 부동산에 들어가 있음.
37. 이와 별도로 국민연금도 40조 원 정도가 해외 부동산에 투자되어 있음.
38. 해외 오피스빌딩은 재택근무 확대로 공실이 늘어나고, 쇼핑몰과 대형마트는 온라인 쇼핑 등으로 소비 패턴이 바뀌고 있어 경기가 회복된다고 매출 회복을 기대하기는 어려운 상황임.
39. 옐런 미국 재무 장관이 상업용 부동산 문제로 지방은행의 추가 합병이 예상된다는 발언을 한 이유임.
40. 한국 금융회사들도 몇 년 전부터 해외부동산 투자를 많이 확대했었고, 이것이 터지기 시작하고 있음.
41. 보통 큰 손해를 볼 때는 처음부터 손해를 보고 시작하는 것이 아님.
42. 도-박을 할 때 처음에는 따는 경우가 많은 것과 비슷함.
43. 2016년부터 활발하게 시작된 한국의 해외부동산 투자는 2021년까지 수익률 잔치를 벌였음.
44. 2017년은 해외 부동산펀드 투자가 국내 부동산펀드 투자를 처음으로 앞섰던 해임.
45. 보험사, 증권사, 공제회 등이 중심이 되어 묻지 마 줍줍쇼핑 느낌으로 해외부동산을 주워 담는 모습이 많이 보였음.
46. 2018년에는 6.2%의 수익률이 나왔고, 2019년 9.7%, 2021년 16.2%로 수익률이 계속 높아지자, 투자금이 계속 들어오게 됨.
47. 투자만 하면 돈이 될 줄 알았던 해외부동산 투자는 2022년에 수익률이 꺾이더니, 2023년 초에는 0.74%로 수익률이 하락함.
48. 2024년 상반기에는 수익률이 (-)10.72%가 나오고 있음.
49. 전체 해외 부동산 펀드의 57%가 손실이 나기 시작했고, 2018~2020년에 설정한 상업용 오피스에 손실이 집중되고 있음.
50. ‘키움히어로즈유럽오피스부동산’ 1~4호는 마이너스 71%대 수익률이 나옴.
51. 키움 1~4호 펀드는 네덜란드 암스테르담의 오피스 빌딩인 퀸즈 타워에 투자하는 상품임.
52. 감정평가를 해보니, 빌딩의 담보가치가 8520만 유로(1270억 원) 나와서, 2019년 매입가 1억 2973만 유로 보다 34% 하락함.
53. 담보가치가 34% 하락했지만, 수익률이 마이너스 71%까지 나오는 것은 매입가의 60%를 대출을 받아서 인수했기 때문임.
네덜란드 암스테르담 소재 오피스 빌딩 퀸즈 타워 3개동. ⓒ키움투자자산운용
54. 미국 국채만 사도 5% 수익률이 나오는데, 마이너스 수익률에 원금손실까지 터지고 있는 것임.
55. 한국 금융사들의 해외 부동산 투자는 보험사들이 32조 원으로 가장 많고, 은행도 10조로 적지 않은 규모임.
56. 은행이나 보험사들은 미국이나 유럽 주요 도심의 신축 건물에 1순위 위주로 들어가는 안전빵 투자를 많이 함.
57. 은행과 보험사는 투자금액이 많지만, 손실은 크지 않을것이라는 말임.
58. 수익률 목표를 높게 잡고, 2~3순위나 Equity로 들어간 증권사, 새마을금고, 농수협, 여전사, 공제회 등에서 문제가 커질 것 같음.
59. 교직원 공제회를 예로 들면 2018년 대비 해외부동산 투자가 두 배 가까이 늘어나서 8조 4천억 원의 잔액을 가지고 있음.
60. 공제회들과 연기금이 가지고 있는 해외 부동산 투자 규모가 416억 달러(54조 원) 수준이라 무시할 숫자가 아님.
61. 캐나다 연금(CPP)는 2021년에 7,100만 달러를 투자한 뉴욕 맨해튼의 360파크애비뉴 사우스 건물 지분 29%를 매각함.
62. 매각 가격은 1달러였음.
63. 뉴욕의 상업용 부동산 가격은 직전 1년 대비 54%가 폭락을 함.
64. 건물을 살 때 내 돈 30%에 70%는 대출로 받았다면, 지금 건물을 팔면 대출도 갚기 힘들어졌다는 말임.
65. 대출을 안고 파는경우, 1달러짜리 매각가격이 나오는 이유임.
66. 2024년 1월 말 기준, 미국 상업용 부동산 중 오피스빌딩 가치는 3조 달러에서 1조 8천억 달러로 하락했다는 분석이 나옴.
67. 이것들이 대출 만기가 돌아오는 대로 터지기 시작하고 있음.
68. 5년 전 국내 금융사들이 사모펀드를 만들어 뉴욕 맨해튼의 마가리타빌 호텔에 투자를 함.
69. 라임 자산운용이 설계를 했고, 하나은행과 하나증권 등이 620억 원, KB증권 370억 원 등 990억 원짜리 펀드가 모집됨.
70. 연 7.5%의 수익률에 정기 배당을 준다고 했지만, 호텔은 부도가 났고, 경매에서 3분의 1 가격에 낙찰됨.
71. 선순위는 낙찰대금에서 일부를 회수해 갔지만, 한국 금융사들이 들어간 펀드는 전액 손실이 나게 됨.
[단독] '뉴욕 호텔펀드' 990억 전액 손실…'위험성 경고' 쏙 빠진 상품설명서 (naver.com)
[단독] '뉴욕 호텔펀드' 990억 전액 손실…'위험성 경고' 쏙 빠진 상품설명서
72. 2025년에 만기가 돌아오는 미국 상업용 부동산 대출이 2천조 원이고, 4건 중 1건에서 문제가 생겼다고 함.
73. 한국만의 문제가 아니라, 미국과 유럽 등의 상업용 부동산, 특히 오피스빌딩에 투자한 펀드에서 문제가 커지고 있음.
내년 만기 美 상업용 부동산 대출 2천조 원…"4분의 1 차환 난항" | 연합뉴스 (yna.co.kr)
내년 만기 美상업용 부동산 대출 2천조원…"4분의 1 차환 난항" | 연합뉴스
(뉴욕=연합뉴스) 이지헌 특파원 = 오피스, 공동주택 등 미국의 상업용 부동산 시장에서 내년 말까지 만기가 돌아오는 부채 규모가 1조5천억 달러...
74. 글로벌 부동산 경기가 좋아질 기미는 아직 보이지 않고 있음.
75. 모건스탠리는 24년 2분기 미국에서 압류된 상업용 부동산 규모가 전 분기에 비해 13% 증가한 205억 5000만 달러라고 함 .
76. 상업용 부동산 압류가 빠르게 늘어나는 나쁜 타이밍에 한국 금융사들이 투자한 해외부동산 만기가 속속 돌아오고 있는 중임.
77. 한국 금융사들은 투자자를 구해서 Exit하는것이 힘들어 보이니, 연장으로 비자발적 장기투자를 하면서 상황 변화를 기대할듯함.
78. 만기연장의 문제는 금리가 점프하는 점임.
79. 운 좋게 부동산 시장이 회복하면 손실을 복구할 수 있지만, 회복되지 않으면 이자비용이 계속 나가면서 손실이 커지게 됨.
80. 2024년 2월 1일, 파월 기자회견을 해설하는 글을 쓴 적이 있음.
FOMC와 파월 기자회견 해설(Ver. 202.. : 네이버 블로그 (naver.com)
FOMC와 파월 기자회견 해설(Ver. 2024. 1월 31일)
이번에도 내용요약을 해봅니다. 실시간으로 들으며 정리한 것이라 오차가 있을 수 있으니, 참고만 하시기 바...
81. FOMC의 발표문은 직전 FOMC의 발표문을 거의 복붙하는 것이고, 문구가 암호 같아서 관심을 끌지 못하는 것이 일반적임.
82. 기자들이나 분석가들은 FOMC의 발표문 보다, 파월의 인터뷰에 집중하는 경향이 있는 이유임.
83. 하지만, FOMC의 발표문은 단어 하나하나가 미묘하게 바뀌는 것으로 연준의 의도를 해석해 볼 수 있는 재미있는 글이기도 함.
84. 2024년 1월 31일 발표한 FOMC의 발표문에는 직전 발표문과 다르게 삭제된 문구가 하나 있었음.
85. "은행은 안정적이다"라는 문구임.
한 줄 코멘트. 파월은 CBS와의 인터뷰에서 FOMC의 발표문에 "은행은 안정적이다"라는 문구를 삭제한 이유를 다음과 같이 확인해 줌. "수년간 상당한 문제가 될 것이다. 상업용 부동산 대출이 많은 지역 은행의 일부는 문을 닫거나 다른 은행에 인수될 것이다". 한국의 증권사, 공제회,여전사, 새마을금고,농수축협등 상호금융이 가지고 있는 해외 상업용 건물 투자건에서 계속 소음이 날것임.