메르의 팜
아파트 이야기 2 (feat 1기 신도시, 선도지구, 분당, 산본, 중동)
메르
2024.10.04
아파트 이야기 1 (feat 1기 신도시, 층.. : 네이버 블로그 (naver.com)
아파트 이야기 1 (feat 1기 신도시, 층간소음, 벽식구조, 층고)
1시 신도시 선도지구 기사가 있어서, 연관된 아파트 정보를 총정리 해봤습니다. 4편정도가 나오는데, 주말...
1편에서 계속
1. 아파트를 리모델링 하려니 일산 등 1기 신도시가 문제가 됨.
2. 과거 아파트는 15층 이상만 스프링클러가 의무 설치였음.
3. 지금은 전층 스프링클러 설치로 법이 바꿔서 스프링클러를 추가 설치하려면 7cm 정도 천장을 잡아먹음.
4. 그만큼 내부 층고가 낮아진다는 말임.
5. 층간 소음 때문에 법이 또 바뀜.
6. 바닥 두께가 얇아 층간 소음이 심해진다고, 신축 아파트의 바닥 두께가 21cm 이상이 되게 법을 수정함.
7. 90년대 지은 아파트는 바닥 두께가 12cm 정도였는데, 층간 소음이 이슈가 되면서 바닥 두께가 계속 두꺼워지고 있음.
8. 2014년에는 바닥 소음 기준이 더 강화됨.
9. 21cm 이상만 바닥 두께가 되면 통과되던 게, 이때부터는 실제 아래층 소음을 측정해야 함.
10. 개포 8단지는 바닥 두께가 23cm가 되었고, 반포 1단지는 26cm까지 두꺼워짐.
11. 최근 국토부가 건물을 다 지은 뒤 아래층 소음을 현장에서 측정한 후 통과되어야 준공승인을 해주겠다고 하니, 건설사들이 난리가 남.
12. 법은 이미 2018년에 강화되었는데, 이것을 철저하게 적용하겠다고 하니, 자신이 없는 건설사들이 난리가 난 것임.
13. 바닥 두께 등의 기준이 강화되다 보니, 신축 아파트는 층간 소음 등 환경이 점점 개선되고 있음.
14. 문제는 기존 아파트들임.
15. 기존 아파트를 리모델링 하면, 스프링클러나 바닥 두께 등으로 내부 층고가 10~20cm 정도 낮아져서 갑갑한 높이가 되게 됨.
16. 신축 고급 아파트의 내부 층고는 높아져 가고 있음.
17. 성수동 아크로 서울 포레스트는 3.3미터 층고로 공급되었고, 세종시는 내부 층고를 2.3미터가 아니라 2.4미터로 올림.
18. 내부 층고가 높아지는 추세인데, 2.3미터 내부 층고의 기존 노후 아파트를 리모델링 하면 갑갑해지게 됨.
19. 2.3미터로 리모델링되는 게 아니라, 스프링클러와 바닥 두께 때문에 2.1~2.2미터 정도로 층고가 낮아지기 때문임.
20. 일산같이 2.3미터 층고에 스프링클러와 바닥 두께가 과거 기준으로 지어진 1기 신도시들의 리모델링이 힘든 이유임.
21. 리모델링이 힘들면, 대안은 재건축인데, 재건축은 돈이 문제임.
22. 아파트를 재건축하는 데는, 평당 800만 원 이상 건축비가 들어가기 시작함.
23. 신반포 22차는 평당 1300만 원으로 공사비가 확정됨.
신반포 22차 3.3㎡당 공사비 1300만원 확정…'역대 최고가' - 주택건설신문 (newshc.kr)
신반포 22차 3.3㎡당 공사비 1300만원 확정…'역대 최고가' - 주택건설신문
24. 신반포22차는 현대엔지니어링이 2017년 평당 569만원의 공사비로 재건축 사업을 수주함.
25. 이번에 건설에 들어가며, 시공사는 원자재 가격 등 건설원가 상승을 이유로 평당 1390만 원을 요구하게 됨.
26. 힐스테이트에서 디에이치로 변경하며 마감재 가격이 130만원정도 높아진 영향도 있지만, 569만 원이 1390만 원으로 올라간 것임.
27. 2022년에 이주를 마치고 철거까지 끝난 상태라, 평당 90만원을 깎아 1300만원에서 합의가 됨.
[단독] 평당 공사비 1300만 원 시대…'신반포 22차' 역대 최고가
28. 일반 브랜드 아파트의 경우 서울기준 평당 800만 원에서 천만 원 사이에서 재건축 공사비가 나오고 있음.
29. 서울 마포구 마포로1구역 10지구 재개발은 공사비를 평당 1,050만원까지 올려도 시공사를 찾지 못하는 상황이라, 계속 오르는중임.
“평당 공사비 1000만원 넘어도 시공사 못구해”...국평 30억 시대 코앞
30. 평당 공사비가 천만원이 되면, 국민주택 규모(전용면적 85제곱미터 미만, 30평형대)의 조합원 분담금은 5억원이 쉽게 나오게 됨.
"재건축 공사비 평당 1000만원 시대, 조합원 분담금 최소 5억"
31. 공사비용뿐만 아니라, 여러가지 부대비용이 들어가기때문에, 조합원 분담금 기준으로는 최소 5억원 시대가 되고 있음 .
32. 재건축 비용이 크게 올라가다 보니, 재건축 지역의 신축 아파트와 구축 아파트의 가격차이가 점점 중요해지고 있음.
33. 내가 사는 아파트 가격이 10억인데, 바로 옆에 신축 아파트가 15억에 분양되었다고 가정을 해봄.
34. 신축 아파트를 사면 15억이면 되는데, 10억짜리 아파트에 5억 분담금을 추가로 내고, 이주비용까지 감안하면 타산이 안나오게 됨.
35. 기존 아파트 재건축 비용이 과다하고, 신축 아파트와 가격 차이가 크게 나지 않으면 재건축 사업성이 나오지 않는 이유임.
36. 재건축이란 1,000세대가 살던 아파트를 허물고 1,400세대가 살 아파트를 지어서, 400세대를 민간분양한 수익금으로 건축비 등 복잡한 재산관계를 해결하는 방식임.
37. 일반분양 수익금으로 건축비 등 복잡한 재산 문제를 해결해야 하기 때문에 신축 아파트 가격이 높게 형성되어야 사업성이 나옴.
38. 재건축의 경우 신규 입주자가 쉽게 들어와야 시스템이 돌아가는 문제도 있음.
39. 출산율 0.6명의 인구 감소 시대에 접어들고 있음.
40. 서울 및 수도권, 일부 광역시의 핵심지역을 제외한 노후 아파트의 재건축은 신규 입주자 찾기가 점점 힘들어지고 있음.
41. 지방의 혁신도시 같은 경우가 보통 그럼.
42. 동일 시기에 건설한 비수도권 신도시 전체가 일시에 노후화되고, 대규모 인구를 끌어들이지 못하면 슬럼가가 될 수 있음.
43. 1기 신도시는 나눠서 봐야 할듯함.
44. 분당과 평촌까지는 아파트 가격이 높아 재건축에 큰 무리가 없어 보이는데, 일산, 중동, 산본은 애매한 상황임.
45. 용적률을 최대한 높여서 사업성을 올려주는 방법밖에 없어 보이는데, 공공기여비율 문제가 해결되어야 할듯함.
46. 용적률을 높인다는 것은 일반분양 비중을 높여서 조금이라도 분담금을 줄여주겠다는 것임.
47. 현재 1기 신도시 평균 용적률은 일산 169%, 분당 184%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%임.
48. 가장 여건이 좋은 분당도 재건축 용적률 326%를 가정하면, 동일 평형 입주 시에도 1억 원 이상의 추가 분담금이 예상되고 있음.
49. 분당 수내동 파크타운을 예로 들면, 용적률을 211%에서 326%로 높이고, 15% 공공기여, 평당 공사비 800만 원, 일반분양가 평당 5570만 원을 적용하면, 동일 평형으로 입주할 때 1.5~2억 원의 추가 분담금이 예상되고 있음.
"그나마 낫다는 분당도 2억 내야"…1기 신도시 커지는 분담금 어쩌나
50. 서울의 재건축 상황을 감안하면 1.5~2억원의 추가 분담금은 수용할만한 수준임.
51. 분당은 그나마 현재 평균 용적률이 184%이고, 아파트 가격이 상대적으로 높아서 추가 분담금 규모가 수용 가능한 수준으로 보임.
52. 용적률이 200%를 넘고, 아파트 시세도 상대적으로 낮은 중동과 산본은 분담금이 분당보다 많아져서 사업성이 안 나오는 상황임.
53. 용적률을 최대한 올리면 되지 않겠냐고 하지만, 기준 용적률 이상 용적률을 높이면 공공기여율이 15%에서 50%까지 올라가게 됨.
54. 분당도 기준 용적률인 326%내 재건축을 하면 공공기여율 10%로 가능하지만, 용적률을 400% 이상 높이면 최대 50%의 공공기여율을 적용받게 되는 것임.
55. 일산도 재건축 용적률이 350%를 넘어가면 공공기여 때문에 수익성이 안 나오는 것으로 계산이 나오고 있음.
56. 1기 신도시 재건축 선도지구에 분당 위주로 신청이 몰리는 이유임.
분당 신도시 단지 70%가 '재건축 선도지구' 공모 참여
57. 국토부는 1기 신도시 5개에 각각 하나씩 선도지구를 지정해서, 재건축 테스트를 해보겠다고 하는 중임.
58. 선도지구는 차후 순조로운 재건축 확대를 위해서 사업성이 좋은 지역 위주로 선정될 가능성이 높아 보임.
59. 재건축 이주민들로 인한 전세금 폭등을 막기 위해, 몇 차례로 나눠서 재건축을 진행할 것이기 때문에 선도지구로 선정되지 않은 곳들은 생각보다 오랜 기다림이 필요할 듯함.
60. 몇 차례로 나눈다고 하더라도, 1기 신도시 292,000세대의 재건축이 시작되면 입주민들이 이주하는 과정에서 여파가 상당할 듯함.
61. 1기 신도시 재건축이 시급한 이유는 따로 있음.
3편에서 계속