메르의 팜
전세자금 대출받기가 점점 어려워지는 비밀(feat HUG, 전세사기)
메르
2024.10.31
60번까지는 고객의 시각에서 전세자금 대출을 본 기존 내용이고, 61번부터는 금융사 시각으로 전환됩니다.
히스토리를 아시는 분은 60번까지 스킵 하셔도 됩니다.
1. 625전쟁 이후 한국에서 전세가 유행한 것은 1970년대였음.
2. 70년대의 한국은 은행보다 사채시장이 활성화되어 있었음.
3. 경제가 성장하면서 개인과 기업의 자금 수요는 늘어났지만, 사람들은 은행에 예금을 잘 하지 않았음.
4. 공금리라는 제도를 운용했기 때문임.
5. 공금리는 정부가 대출과 예금금리를 정해주는 것인데, 대출금리와 예금금리가 시장금리보다 많이 낮게 적용됨.
6. 대출금리가 시장금리보다 낮으니 대출을 받으려는 사람들은 은행에 줄을 섰고, 예금금리가 낮으니 은행에 예금을 잘 안 하게 됨.
7. 대출이 특혜가 되는 시기였음.
8. 1970년에 대한상공회의소가 조사를 해보니 대기업이 은행에 빌리는 공금리는 평균 16% 수준이었음
9. 특혜금리인 공금리가 16% 정도니, 개인이 빌리는 돈이나, 명동 등에서 기업이 빌리는 사채 금리는 그보다 훨씬 높았음.
10. 개인 간 거래는 2부나 3부가 많았지만, 사채 금리는 5부가 많았음.
11. 5부는 월 5%라는 말임.
12. 월 5%를 1년 이자로 계산하면 연 60% 이자를 내는 게 일반적인 상황이었음.
13. 1970년대 산업화가 빠르게 진전되며, 농촌의 젊은이들이 일자리를 찾아 서울로 올라오자, 수요자 초과로 주택 가격이 빠르게 오름.
14. 집값과 전세가격이 폭등하고, 시장금리가 크게 높았던 시대라 집주인 입장에서 월세를 받는 것은 돈이 되지 않았음.
15. 전세로 받아서 그 돈으로 다른 집을 사든지, 아니면 개인 간 사채 등으로 빌려주는 게 월세보다 훨씬 돈이 되는 임대 방식이 됨.
16. 집을 마련하는 것도 전세를 활용하게 됨.
17. 세입자는 이사를 계속하면서 전세금을 키워나가 자금을 모은 뒤, 전세금을 종잣돈으로 집을 사는 게 일반적이었음.
18. 집주인도 전세금을 목돈으로 받고, 그동안 모은 돈을 합쳐서 다주택자가 되는 방식이 부자가 되는 가장 빠른 방법이 된 시기임.
19. 전세제도는 정부에서 정책적으로 도입한 것이 아니라, 집주인과 세입자 간의 이해관계가 일치해서 나온 제도인 것임.
20. 1989년, 노태우 정부가 세입자를 보호한다고 전세 기간을 1년에서 2년으로 늘리자 전세금이 유례없이 폭등하게 됨.
21. 1989년 서울의 전셋값은 29.6%가 올랐고, 1990년에는 23.7%가 오르게 됨.
22. 1기 신도시가 빠르게 진행되었고, 1991년 9월 분당을 시작으로 214만 세대 입주가 완료되자 집값과 전셋값이 안정되기 시작함.
23. 2000년에 접어들면서 부동산 가격 상승이 주춤한 상황에서 시장금리가 점점 내려가기 시작함.
24. 전세를 받아 은행에 넣어도 예금이자가 낮아서 돈이 안되기 시작하자 전세 주택의 월세 전환이 점점 늘어나기 시작함.
25. 반전세, 월세 등의 비중이 점점 늘어나기 시작하며 시장이 바뀌기 시작하는 2006년, 전세자금 대출이 본격적으로 시장에 등장함.
26. 전세라는 제도가 개인 간 거래라, 근저당 설정과 같은 효력이 없어, 금융기관이 전세자금을 담보로 대출해 주기는 힘든 상황이었음.
27. 주택금융공사나 서울보증보험 같은 곳이 전세자금 대출에 보증을 서기 시작하자, 은행은 보험으로 위험을 회피할 수 있게 됨.
28. 전세가 점점 인기를 잃어가며 반전세를 거쳐서 월세로 옮겨가던 시기에 전세 대출이 나오면서 전세 비중이 다시 올라가기 시작함.
29. 비싼 월세를 내는 것보다 전세 대출을 받아 이자를 내는 것이 임차인에게 이익이 된 것임.
30. 돈이 부족해서 빌라에 들어가려고 생각했던 신혼부부들도 전세자금 대출을 받아 아파트로 들어가기 시작한 것임.
31. 임대차 3법이 여기에 불을 지름.
32. 전세 만기 연장 권리를 임차인에게 부여해서 전세 기간을 실질적으로 4년으로 늘리자 다시 한번 전세시세의 폭등이 일어나게 됨.
33. 저금리가 오래 계속되고 전세자금 대출이 폭넓게 보급되자, 한국에서 사라져 갈 것으로 보이던 전세제도가 다시 살아나기 시작함.
34. 일제시대인 1912년, 총독부는 조선의 토지소유권을 정리함.
35. 한국 법원은 1912년에 시행된 토지조사 때 대장에 기재된 사람을 최초 소유자로 법적으로 인정하고 있음.
35. 광복과 농지개혁, 625전쟁 등을 거치면서 소유권에 대한 기록들이 착오나 사기, 화재 등으로 사라지는 경우가 많았음.
36. 한국은 부동산의 권리관계를 기록하는 등기가 허술하다는 말임.
37. 한국의 민법은 등기의 공신력을 부정하는 선택을 하게 됨.
38. 등기의 공신력을 부정한다는 것은 등기부에 기록되어 있어도, 그것을 믿고 거래를 한 사람을 정부가 보호해 주지 않는다는 말임.
39. 집을 사고팔고 이것을 등기하는 과정에서 등기소가 조사를 하는 방법은 크게 두 가지 방법임.
40. 형식적으로 심사하는 방법이 있고, 실질적으로 심사하는 방법이 있음.
41. 형식적으로 심사하는 것은 서류만 보고 심사한다는 말임.
42. 처리가 빠르지만, 위조나 변조 등으로 문제가 발생할 가능성이 높은 방법임.
43. 실질 심사는 실소유주와 관계, 절차가 적법하고, 소유권에 문제가 없는지 등을 등기소가 조사한 후, 승인을 해주는 방식임.
44. 실질 심사는 위조나 변조 등 틀릴 가능성은 상대적으로 적지만, 시간과 비용이 많이 드는 방법임.
45. 한국은 형식적 심사주의를 선택함.
46. 맞고 틀리고는 우리가 알아서 할 테니, 등기소는 접수한 서류나 빨리 처리해달라는 한국인의 요구가 법률에 반영된 것임.
47. 한국이 형식적 심사주의를 채택하다 보니, 형식적으로 심사한 등기를 정부가 책임을 질 수 없다는 공신력 부정 국가가 됨.
48. 이 취지가 매매뿐만 아니라 전세 등 관련 법률 전반에 적용되고 있음.
49. 전세권, 근저당권 같은 권리를 물권이라고 하고, 전월세 계약, 금전소비대차계약 등을 채권이라고 함.
50. 금융기관이 주택 담보대출을 해주면서 근저당을 설정하면 물권이고, 신용대출을 해주면서 금전소비대차 계약을 하면 채권이 됨.
51. 같은 물권끼리는 누가 먼저 물권을 확보했는지 시간이 중요함.
52. 먼저 물권을 확보한 곳에서 본인이 받을 돈을 채권 최고액 범위에서 받아 가고, 남는 돈이 있으면 늦게 확보한 곳이 받아 가게 됨
53. 채권자는 시간 싸움에 뛰어들지 못하고, 무조건 물권자들보다 후순위가 됨.
54. 전세권 설정은 물권이고, 개인 간의 전월세 계약은 채권임.
55. 전월세 계약이 채권이다 보니, 근저당권 같은 물권에 치이면서 서민들 피해가 많아 특별법이 나오게 됨.
56. 주택임대차보호법임.
57. 전월세 계약이 채권이지만, 몇 가지 요건을 충족하면 물권과 시간 싸움을 할 수 있게 특별법을 만들어 준 것임.
58. 물권과 시간 싸움을 할 수 있는 요건이 주민등록 전입, 실거주, 확정일자 3종 세트임.
59. 3종 세트를 모두 갖추고, 이것을 유지하면 임차인은 3 종 세트를 모두 갖춘 날의 다음날 0시부터 물권과 유사한 효력이 생기게 됨.
60. 3종 세트를 갖춘 다음날 0시 이후 들어오는 물권들과 시간 싸움을 할 수 있는 것임.
61. 3종 세트에는 구조적인 함정이 있음.
62. 주민등록 전입, 실거주, 확정일자가 계속 유지되어야 물권과 유사한 효력이 유지되는 구조임.
63. 만약 임차인이 사정이 있어서 잠깐 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다가, 하루 만에 원래대로 전입했다고 가정을 해봄.
64. 임차인이 주민등록을 옮기는 순간 3종 세트가 깨지게 됨.
65. 3종 세트의 권리는 사라지고, 임차인이 해당 주택에 다시 전입을 해도, 3종 세트는 전입을 한 다음날 0시로 다시 세팅되는 것임.
66. 임차인은 3종 세트를 모두 갖추는 날의 다음날 0시 이전에 들어온 권리가 있으면, 순위가 밀려난다는 것임.
67. 3종 세트가 전세권 같은 물권이 아니라, 채권을 억지로 물권화 시켜놓은 것이라 이런 구멍들이 여기저기 있음.
68. 전세사기도 문제임.
69. 3종 세트가 나름 강력하기는 하지만, 사기범이 의도를 가지고 사기를 치면 막기가 힘듦.
70. 만약 집주인이 사기범이었을 경우를 가정해 봄.
71. 임차인이 잔금을 치르고 확정일자를 받은 뒤, 전입과 이사까지 마친 날 등기부등본 열람을 하면 등기부가 깨끗했음.
72. 잔금을 받은 집주인이 그날 오후에 대부 업체에 가서 주택을 담보로 대출을 받아버렸다고 가정해 봄.
73. 시간상으로 3종 세트는 오전에 완료되었고, 주택 담보대출은 그날 오후에 받았다고 하더라도, 물권은 접수 시점에 효력이 발생되고, 3종 세트는 익일 0시에 효력을 발휘함.
75. 잔금을 지불하는 당일에 등기부등본을 떼봐서 이상이 없다고 하더라도, 그날 오후에 집주인이 등기를 접수해버리면 근저당보다 3종 세트의 순번이 뒤처져 버리게 되는 것임.
76. 결국은 돈이 좀 들어도 보험을 들어야 함.
77. 전세 시세를 과다하게 올려 받는 사기를 당해도, 보험을 들면 보험금으로 전세금을 돌려받을 수는 있음.
78. 임차인은 보험으로 보호를 받는다고 하지만, 보험사 입장에서는 보험금이 나가는 손실이 일어나는 것임.
79. 전세자금 대출도 결국 임차인이 임대인에게 전세금을 돌려받을 권리를 담보로 대출을 해주는 것임.
80. 임차인의 권리에 이런 허점들이 있으면, 은행들은 대출을 주저하게 됨.
81. 이런 위험이 있어도 은행이 전세자금 대출을 해주는 것은 보증이나 보험이 있어서임.
82. 은행들은 전세자금 대출을 해주면서 한국주택금융공사나 HUG(주택도시 보증 공사), 서울보증보험에 보험을 들고 있음.
83. 이런 사고가 생겨도 주택금융공사는 90%, HUG와 서울보증보험은 100%를 보상해 주니, 은행이 전세 대출을 맘 편하게 해주게 됨
84. 최근 이런 보증 제도가 깐깐해지고 있음.
85. 집주인(임대인)이 만기에 전세금을 돌려줄 수 있는지 임대인의 신용을 보는 것도 금융위원회 차원에서 검토되고 있음.
86. 임대인의 신용등급과 대출 등을 봐서, 신용도가 낮아 보이면 전세자금 대출 승인을 해주지 않겠다는 말임.
87. 전세자금 대출 보증보험의 보증비율도 현재 90~100%에서 3개 보증 기관 모두 80% 이하로 내려갈 예정임.
88. 보증비율이 80% 이하로 내려간다는 것은 은행이 20%의 손실을 부담하라는 말임.
89. 자기부담이 커진 은행이 깐깐하게 심사를 할 수밖에 없게 된 것임.
90. 이렇게 제도가 깐깐해지는 데는 이유가 있음.
91. 보증사들의 전세자금 대출 보증손실이 너무 커지고 있기 때문임.
92. HUG를 예로 들면, 2018년에 HUG가 전세사기 등으로 전세금을 못 받은 금융사에 보험금을 지급한 게 583억 원이었음.
93. 보험금 지급금액이 2019년 2,837억 원, 2020년 4,415억 원, 2021년 5,041억 원으로 계속 늘어남.
94. 2021년 말부터 전세사기가 본격적으로 터지기 시작함.
95. 2022년에는 9,241억 원으로 보험금 지급금액(대위변제액)이 1조 원에 가까워짐.
96. 2023년에는 다시 3조 5544억 원으로 점프했고, 2024년에도 9월까지 보험금을 지급한 게 3조 220억 원임.
97. 보험금 지급액이 올해 연말까지 4조 원을 넘어갈 듯한 상항임.
98. HUG는 2025년에도 보험금 지급금액을 6조 원으로 예상하고 있음.
99. HUG는 보험금을 일단 금융사에 지급(대위변제) 하고, 임대인에게 그 돈을 받아내는 작업을 하게 됨.
100. 현재 회수율은 15%대로 알려지고 있음.
101. HUG가 지급한 보험금의 85% 정도를 떼이고 있다는 말임.
102. HUG는 보증한도는 2022년까지 자기자본의 70배였음.
103. 2023년 12월에 보증한도를 자기자본의 70배에서 90배로 늘리고, 자본금도 5조 원에서 10조 원으로 확대를 함.
104. 보험 사기 손실금액이 크게 늘어나며 자기자본을 까먹고 있어서, 올해 연말이 되면 보증 규모가 자기자본의 132배가 될 것이라고 함.
105. 자기자본의 90배까지 보증을 해줄 수 있는 법을 100배 이상으로 바꾸거나, 자본금을 늘리든지, 보증을 중단해야 함.
106. 자본금을 늘리는 것은 오늘 제동이 걸림.
107. 2024년 10월 30일, 금감위는 주택도시보증공사(HUG)가 후순위 영구채 7천억 원을 발행해서 자본 확충을 하는 것에 제동을 검.
108. 만기 30년 이상으로 발행되고, 후순위가 되는 영구채(신종자본증권)는 대출이지만, 자본으로 인정을 받을 수 있음.
109. 7000억원의 자본금이 늘어나면, 7000억 원의 90배인 63조 원의 보증여력이 생기면서 연말에 132배가 되는 것을 방지할 수 있음.
110. 금감위가 제동을 건 이유는 발행금리 때문인 것으로 알려짐.
111. 주택도시보증공사(HUG)가 4.1%의 높은 금리로 영구채를 발행하면, 시장금리가 연쇄적으로 올라갈 것을 우려하는 것 같음.
한 줄 코멘트. 전세자금 대출을 중단하지는 못할 것임. 연말까지 시간이 있으니, 부서 간 조정을 해서 영구채 발행은 승인이 날 것 같음. 하지만, 손해가 계속 늘어나는데 가만히 있지는 않을 것임. 보증요율을 올리든지, 전세자금 대출 기준을 바꾸든지, 보증한도를 줄이는 등 무엇인가 손실을 줄이는 행동을 계속할 것이라고 봐야 함. 전세자금 대출이 점점 깐깐해질 것이라는 이유임.
댓글 0
첫번째 댓글을 남겨주세요