메르의 팜
부동산PF의 큰 변화(feat 자기자본 비율 20%,대토리츠)
메르
2024.11.19
부동산PF 구조에 큰 변화를 가져오는 발표가 있어서 정리해 봅니다.
앞부분은 부동산PF의 기본구조를 설명하는 것이니, 내용을 잘 아시는 분은 스킵하셔도 됩니다.
1. 아파트를 만드는 과정은 땅을 구입하는 것부터 시작을 함.
2. 시행사는 땅을 사서 인허가를 받고, 건설사를 선정한 후, 금융사에 대출을 받고, 아파트가 완공되면 이익을 가져가는 식으로 일을 진행함.
3. 시행사가 돈을 벌려면, 땅을 싸게 사고, 공사비와 이자를 조금만 지불한 뒤 비싼 분양가에 팔아야 하는 것임.
4. 시행사 입장에서 처음 큰돈이 들어가는 단계는 지주들로부터 땅을 사는 단계임.
5. 시행사는 지주들로부터 계약금을 주고 땅을 사들이거나, 이 정도 가격에 시행사에게 땅을 팔겠다는 땅 주인의 약정서를 모으기 시작함.
6. 매매 계약서나 약정서가 90% 이상 모이면, 시행사는 이것을 근거로 대출을 신청함.
7. 이런 대출을 험한 본 PF로 가기 위한 다리가 되는 대출이라는 의미로 브리지론(Bridge Loan)이라고 부름.
8. 브리지론 단계에서는 시행사에 땅 소유권이 넘어오지 않아서 은행같이 안전빵 회사들은 잘 참여하지않음.
9. 2금융권이라고 부르는 캐피탈, 저축은행, 증권사등이 금리를 높게 받고 브리지론을 해주게 됨.
10. 시행사는 브리지론으로 땅주인에게 잔금을 지급해서 소유권을 이전받고, 관공서에 인허가 작업도 시작을 함.
11. 땅을 넘겨받고, 인허가도 끝나고 ,건설사도 선정되어, 돈만 있으면 아파트를 올릴 수 있는 여건이 완료되면 시행사는 본 PF를 신청함.
12. 본 PF는 땅값외에 건물 공사비용과 준공시까지 대출이자등이 추가되어 브리지론보다 대출규모가 훨씬 커지게 됨.
13. 땅을 샀고, 인허가가 끝났으니, 본 PF에는 준공이 안될 위험과 미분양 위험, 시행사가 돈을 떼먹고 나르는 위험 정도가 남게 됨.
14. 건설사에게는 공사진척 속도에 맞춰 돈을 지급해서, 준공에 문제가 생겨도 다른 건설사로 바꿔서 공사를 완공시킬 수 있게 구조를 짬.
15. 준공이 늦어져도 문제가 생기지 않게, 일정 시간 내에 준공을 못하면 PF를 건설사가 인수하는 책임준공 계약을 건설사와 체결함.
16. 본 PF 대출금이나 분양대금들을 시행사가 마음대로 떼먹고 나르지 못하게, 해당 공사만을 위한 SPC(페이퍼 컴퍼니)를 하나 만듦.
17. PF대출금이나 분양대금등을 SPC 명의의 신탁계좌에 넣어서 주간사라고 부르는 대표금융사가 입출입을 관리하며 금전 사고를 방지함.
18. 이런 보완조치를 하고나면, 마지막 남는 위험 하나가 미분양 위험임.
19. 금융회사들은 분양대금을 받아서 대출금을 상환 받는 순서를 선순위,중순위,후순위등으로 나누게 됨.
20. 후순위로 갈수록 대출금을 늦게 받으니 위험이 높다고 보고 대출금리도 높게 받게 됨.
21. 주로 은행들이 들어가는 선순위는 분양이 50%만 되더라도, 분양자들이 내는 잔금으로 대출금 전액 상환이 가능함.
22. 2순위는 60%, 3순위는 70% 이상 분양이 되야 분양대금으로 전액 상환이 가능한 구조가 보통 짜이게 됨.
23. 은행들은 안전한 선순위에 낮은 금리로 들어가고, 2순위, 3순위에 들어가는 금융기관들은 고금리 수익을 노리게 되는 것임.
24. 금융회사들은 위험을 이런 방법으로 회피하고, 회피할 수 없을때는 그만큼 금리를 높게 받는 구조를 짜서, 본 PF 대출을 해주는 것임.
25. 금리가 올라가면, 이런 구조에 문제가 생기기 시작을 함.
26. 총분양가 5천억원짜리 본 PF의 경우 땅값 1천억, 공사비 등 건설 비용 2.5천억, 분양대금으로 대출금을 상환 받을 때까지 대출이자 500억, 인허가 비용, 분양 촉진비용 등 제반 기타 비용 500억, 시행사 마진 500억 정도로 구성이 됨.
27. 시행사는 부동산 PF가 잘 진행되고, 분양이 마무리되면, 자기 돈 20~30억을 넣어서 500억 정도를 가져가는 장사를 하게 됨.
28. 초기에 분양이 완판되어 분양 촉진비용이 들어갈 필요가 없는 경우에는 1천억까지도 가져갈 수 있는 것임.
29. 비용이 예상보다 늘어나면 문제가 시작됨.
32. 금리가 올라서, 본 PF의 대출이자가 4%에서 10%로 올랐다고 가정해 봄.
33. 대출이자가 올랐다고, 분양가를 중간에 올릴 수가 없으니 분양으로 들어오는 분양대금 5000억원은 변함이 없음.
34. 반면에, 대출이자는 600억에서 1500억으로 늘어나서, 시행사는 500억의 마진을 챙기는 게 아니라 400억의 적자를 봐야 함.
35. 건자재와 인건비 상승등으로 건설비용이 올라도 비슷해 짐.
36. 분양가를 올리는 것이 가능하면, 분양가를 더 받아서 이런 비용상승을 커버칠 수 있음.
37. 아파트 가격이 예전처럼 쑥쑥 오르지 않는 상황에서 분양가를 올리면 미분양 가능성이 높아짐.
38. 경기가 나쁘거나, 분양가가 너무 비싸서 미분양 가능성이 높으면, 금융사들이 참여하지 않아서 본PF로 넘어가기가 힘들어짐.
39. 브리지론은 보통 6개월에서 길어야 1년짜리 고금리 대출임.
40. 브리지론의 담보라고 해봐야 브리지론으로 구입하는 땅 정도임.
41. 인허가 비용, 본 PF로 갈 때까지의 금융비용 등이 브리지론에 포함되어 있어서, 담보만으로 브리지론을 전액 상환하기 힘든게 일반적임.
42. 본 PF가 되지 않고 시간이 가면. 돈이 많은 시행사는 그때까지 번 돈으로 버티고, 돈이 없는 시행사는 이자를 낼 돈이 없어 나자빠지게 됨.
43. 본 PF가 실행되면 이런 걱정은 대부분 사라지지만, 위험이 없는 것은 아님.
44. 건설사가 준공만 해주면, 분양이 되지 않았다고 하더라도 아파트가 남게 됨.
45. 준공만 되면 금융회사들은 미분양 아파트를 싸게 팔거나, 전세를 놓고, 담보대출을 받아서 어느정도 회수를 할 수 있음.
46. 하지만, 준공 자체가 되지 않으면 돈을 받을 방법이 없게 됨.
47.건설 기자재 가격이 급격하게 올라감.
48. 공사계약을 했던 2~3년 전보다 건설 원가가 많이 올라가면, 건설사들은 공사를 하고도 적자가 시작됨.
49. 재무가 괜찮은 대형 건설사들은 버틸 수 있지만, 중소 건설사들은 늘어난 건설비용과 인건비를 감당할 수 없어짐.
50. 아파트 공사가 진행되는 단계에 맞춰서 건설대금을 나눠서 줬다고 하더라도 문제가 없는것이 아님.
51, 기존 건설사에 문제가 생겨서 다른 건설사를 구해 건설을 마무리 지으려면, 자잿값이나 인건비 등 공사비용을 많이 올려줘야함.
52. 현재 시장 상황은 서울과 수도권 핵심지역을 제외하면 공사비가 오르고, 금리가 높아져서 본 PF 구성이 안되는 수준임.
53. 브리지론을 해준 금융회사들의 속이 타들어 가는 상태라는 말임.
54. 브리지론을 해주는 금융회사들의 속도 타들어 가지만, 브리지론을 받은 시행사들도 높은 브리지론 이자를 내는데 허덕이게 됨.
55. 일반적으로 시행사는 자기돈 2~3%정도를 넣고, 사업이 성공하면 투자금액의 열배이상 돈을 가져가게 됨.
56. 문제는 사업이 실패했을때임.
57. 시행사가 투자금 2~3%정도를 포기하고 자빠지면, 나머지 손실은 건설사와 부동산PF 참여 금융사들의 몫이 됨.
58. 시행사 투자금 비율이 높아지면, 문제가 생겨도 시행사가 버틸 수 있는 기간이 늘어나게 됨.
59. 가장 최후순위인 시행사가 전액손실을 본 뒤, 건설사와 금융사 손실로 넘어가기 때문이라 그럼.
60. 이번에 정부당국이 발표한 "부동산PF 제도개선방안"에 시행사의 자기자본 비율을 20%까지 높인다는 내용이 포함됨.
61. 자기자본 20%가 안되면, 금융사 대출을 받기 힘들게 만들어서, 부동산PF에서 시행사의 책임을 높이려고 하는 것임.
62. 문제는 한국은 두세개의 초대형 시행사를 제외하고는, 대부분의 시행사들이 영세한 상황임.
63. 전체 부동산PF금액의 20%를 자기돈으로 투입할 수 있는 시행사를 찾기 쉽지않은 상황인 것임.
64. 대토리츠가 이때 등장하게 됨.
65. 미국이나 일본등에서는 시행사가 금융사,연기금등의 지분 투자자를 유치해서 자기자본의 30~40%를 가지고 토지매입을 시작함.
66. 브리지론 대출을 받아 토지매입을 하는게 아니라, 자기자본으로 진행하고, 브리지론 과정 없이 바로 부동산PF로 넘어가는 것임.
67. 이번 정부 방안의 핵심은 금융사나 연기금등이 부동산PF에 지분투자를 하는게 아니라 토지주가 현물출자를 하게 만드는 것임.
68. 토지주들이 땅을 시행사에 매각하는게 아니라, 땅을 현물출자한 리츠를 만들고 리츠가 시행사 역할을 하게 만들겠다고 함.
69. 토지주가 자기 땅을 현물출자해서 리츠 주주로 참여하면, 성공에 대한 과실을 토지주가 가져갈 수 있고, 자기자본 비율도 높일 수 있음.
70. 당국은 대토리츠를 활성화하는 방안으로 토지를 현물출자해서 토지주가 시행사가 되는 경우 양도차익 과세에 혜택을 주겠다고 함.
71. 이미 사전작업은 진행되고 있음.
72. 리츠 배당 확대법이 국회 본회의에 이미 통과되어서 시행예정인 것임.
73. 리츠 배당 확대법은 리츠가 배당할 수 있는 이익을 계산할 때 재평가 손익을 반영하지 않는다는 게 본래 취지임.
리츠 배당가능이익 범위 합리화 방안/자료=국토교통부
74. 1조 원에 오피스빌딩을 매입했는데, 부동산 가치가 올라서 자산재평가를 하면 1조 3000억 원이 된다고 가정을 해 봄.
75. 지금까지는 자산재평가로 생긴 3000억 원을 주주에게 배당해야 법인세 면세를 받을 수 있었음.
76. 이익의 90% 이상을 배당해야 법인세 면제가 되는 조항 때문이었음.
77. 배당이 나쁜 것은 아님.
78. 다만, 재평가이익을 배당하지 않고 보유하면 리츠의 LTV가 낮아지게 됨.
79. LTV가 낮아지면 부채비율이 낮아지는 등 재무제표가 개선됨.
80. 재무제표가 개선되어 신용도가 올라가면, 리츠는 기존 대출을 싼 금리로 갈아타거나, 더 싼 금리로 추가대출을 받을 수 있음.
81. 개정안이 시행되면 리츠가 자산재평가 이익을 유보해서, 추가 대출이나 재무제표 개선에 활용할 수 있게 되는 것임.
82. 기존글에서 외형은 리츠 배당 확대법으로 진행되고 있지만, 이번 개정에서 숨겨진 의도가 있다고 이야기 했었음.
83. 리츠 배당 확대법에 대토 리츠 관련 활성화 방안이 들어있는 것임.
86. 대토 리츠는 토지주들이 토지를 보상받는 권리를 리츠에 출자하고, 리츠가 토지를 개발한 후 이익을 배분하는 리츠임.
87. 토지주들이 대토 리츠에 현물출자를 한 뒤, 대토 리츠가 시행사 역할을 하고, 개발이익을 토지주들에게 배분받게 해주는 것임.
88. 국토부는 대토 리츠를 활용해서 3기 신도시의 토지보상 속도를 높이고, 부동산PF의 자기자본 확대에 활용하겠다는 계획인 것 같음.
한줄 코멘트. 하면 좋은 일과, 할 수 있는일이 다른 경우가 많음. 부동산PF에 자기자본 비율을 높이겠다는 것은 하면 좋은 일임. 문제는 현재 시행사들이 영세한 곳이 대부분임. 자기자본을 20%씩 넣기가 힘든 시행사가 대부분이라 할 수 있는 일인가는 의문임. 대토 리츠를 완화해서 토지주들을 전주로 참여시키겠다고 하는것 같은데, 이것으로 해결이 될지가 관전포인트임. 대략 기존 브리지론은 그것대로 처리하고 신규부터 안전성을 강화하겠다는 취지 같은데, 기존 브리지론의 수요자를 줄여서 낙찰가격이 더 떨어질 가능성도 생각해 볼 필요가 있어보임.
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