메르의 팜

아파트 언제 사요? (feat 부동산 PF, 부동산 신탁사 부실)

메르

2024.11.26

 

 

 

슬슬 신탁사 이야기가 나오고 있어서 A/S해 봅니다.

1. 부동산PF의 부실 3대장인 지식산업센타, 저온 물류센터, 생활형 숙박시설에 대해서 시리즈로 글을 쓴적이 있음.

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지식산업센터 근황 (feat 총체적 난국, 부동산PF)

부동산PF에서 아파트보다 지식산업센터가 훨씬 시끄러울듯해서 정리해 봅니다. 1960년대 한국은 국가의 ...

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부동산 PF 부실 3대장 저온 물류센터 근황(feat 지식산업센터, 생숙)

지식산업센터에 이어서 생활형 숙박시설 이야기를 했습니다. https://blog.naver.com/ranto28/223353712000...

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생활형 숙박시설(생숙) 근황(feat 에어비앤비,주거용오피스텔)

지식산업센터 근황글을 올렸는데, 생활형 숙박시설에 대해 정리해달라는 댓글요청이 생각보다 많았습니다. ...

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2. 지식산업센타와 저온 물류센터, 생숙을 관통하는 한가지가 있음.

3. 신탁사임.

4. 부동산PF는 보통 3가지 위험을 가장 중요하게 봄.

5. 분양대금등 돈을 시행사가 횡령하는 위험,준공이 안될 위험, 미분양위험임.

6. 주간사라고 부르는 본PF에 참여하는 금융사들의 대표가 이 위험을 방어하는 구조를 짜게 됨.

7. 주간사는 수분양자들이 입금하는 돈을 시행사가 마음대로 하지 못하게, 해당 공사만을 위한 SPC(페이퍼 컴퍼니)를 만듦.

8. 분양대금을 SPC 명의의 계좌에 넣어놓고, 주간사가 그 돈의 입출입을 관리하며 금전 사고를 방지함.

9. 두번째 위험이 건설회사의 부도위험임.

© nathangwaters, 출처 Unsplash

10. 부동산PF는 보통 신용도가 일정수준 이상인 적격건설사를 시공사로 선정하게 됨.

11. 적격건설사라고 하더라도, 대기업 계열의 메이저 건설사 몇군데를 제외하면 자금관리가 필요함.

12. 주간사는 공사가 진척되는 속도(기성고)에 맞춰 건설사에 대금을 분할 지급해서, 건설사에 문제가 생기더라도 다른 건설사를 구해 공사를 완공시킬 수 있게 구조를 짬.

13. 준공이 미뤄지는 위험은 건설사에게 부담을 시킴.

14. 준공책임을 건설사가 져야하는데, 건설사의 신용이 준공책임을 지기에 부족해보이면 신탁회사가 동원 됨.

15. 관리형 토지신탁 대출이라는 것임.

16. 새마을금고의 부동산PF가 관리형 토지신탁 대출이라고 보면 됨.

https://www.ajunews.com/view/20230331145231708

새마을금고 일반 PF 아닌 관리형토지신탁만 취급…한은에 통계 성실히 제출 | 아주경제

새마을금고가 한국은행의 비은행권 PF집중 점검 대상에서 제외돼 있다는 지적과 관련해 "새마을금고가 취급하는 유일한 상품은 일반 PF가 아닌 관리형토지신탁"이라고 밝혔다. 비은행권 PF 관련 통계를 제출하지 않는다는 지적에 대해서도 "통계를 성...

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17. 토지를 가진 지주가 자기 땅에 빌라 등을 지어서 분양하는 경우를 가정해 봄.

18. 대우건설, GS건설 같은 대형 건설사들은 사업규모가 어느정도 커야 관심을 보이기 때문에, 작은 건에는 관심이 없음.

19. 규모가 작은 건도 시공을 해주는 중소형 건설사에게 맡겨야 한다는 말임.

20. 중소형 건설사가 시공사가 되면, 금융기관들은 건설사의 준공능력을 믿지않음.

21. 이때 신탁사가 등장함.

22. 신탁사가 신용이 미흡한 중소형 건설사를 대신해서 금융사에 책임준공 약속을 해주고, 분양자금 관리도 해주게 됨.

23. 금융사들은 중소형 건설회사는 믿을 수 없지만, 신탁회사가 준공 책임을 지고, 자금 관리까지 해준다니 본PF대출을 해주게 됨.

24. 은행이나 보험회사 같은 금융회사들은 신탁사 책임준공이 들어가는 사업에 참여를 잘 하지 않음.

25. 중소건설사가 시공하는 신탁사 책임준공건은 건설사 브랜드가 약해 미분양이 잘나고, 건당 대출금액도 적어 참여를 꺼리는 것임.

26. 은행이 빠지다보니, 신탁사 책임준공 건들은 여전사, 저축은행, 새마을금고 등이 들어가는 사업으로 자연스럽게 분류가 돼 버림.

27. 신탁사 책임준공 건들은 2022년말부터 새마을금고로 몰리기 시작함.

28. 미국이 금리를 올리고, 아파트 가격이 떨어지기 시작하자, 금융감독원은 금융사에게 부동산 PF 기준 강화를 지시함.

29. 은행이나 보험사 뿐만 아니라 여전사, 저축은행 등 금융감독원 산하 금융사들은 2022년 하반기에 부동산 PF 기준을 모두 강화함.

30. 새마을금고는 금감원이 아니라 행안부가 관리를 하고 있어서, 금감원 통제를 받지않아 부동산PF 기준 강화에서 빠지게 됨.

​​

31. 기준강화를 하지않은 새마을금고에 대출이 집중되었고, 새마을금고의 관리형 토지신탁대출이 1년만에 9조에서 15조로 빠르게 늘어나게 된 것임.

32. 새마을금고는 2023년 4월에서야 타금융기관 수준으로 기준을 강화했지만, 잔고는 이미 15조원까지 빠르게 늘어남.

33. 은행보다 대출심사 전문성이 상대적으로 낮은 새마을금고에 위험이 높은 부동산 PF 건들이 집중된 것임.

34. 100세대 이하의 나홀로 아파트나 생숙, 지산, 물류창고, 오피스텔 등 분양성이 떨어지는 사업장을, 중소형 건설사가 시공하고, 심사역량이 부족한 새마을금고에서 심사해서 진행된 부동산 대출의 연체율이 다른 곳보다 빠르게 튈 수밖에 없는 이유임.

35. 신탁사도 문제임.

36. 신탁사의 책임준공 확약은 2015년 KB부동산신탁이 개발해서 히트를 쳤고, 매년 많은 수수료 수익을 가져다주는 효자상품이 됨.

37. 2016년 하나자산신탁, 2018년 신한과 우리자산신탁이 책준시장에 진입하며 금융지주 계열 신탁사들이 경쟁하기 시작함.

38. 2020년 교보자산신탁과 대신,한투,신영까지 책임준공 확약 시장에 진입하며, 신탁사 책준 시장은 아사리판이 되기 시작 한 것임.

39. 2023년초에 이미 준공이 지연되고 있는 사업장이 234곳까지 늘어났고, 손해배상 단계까지 가고 있는 곳만 62곳이 발생함.

40. 몇 건 정도는 부실이 생겨도 신탁사가 책임준공을 하겠지만, 부실이 한두건이 아니면 신탁사는 한계에 도달함.

41. 금융지주계열 신탁사들은 은행등이 도와주겠지만, 비은행계 신탁사들은 답이 잘 안보임.

42. 2022년 하반기부터 건설 기자재 가격과 인건비등 건설원가가 빠르게 올라가기 시작함.

© toluobde, 출처 Unsplash

43. 1~2년전 시공계약을 할때보다 건설 원가가 많이 올라간 상태라, 건설사도 적자가 빠르게 늘어나기 시작함.

44. 아파트 공사가 진행되는 단계(기성고)에 맞춰서 건설대금을 나눠서 줬다고 하더라도, 건설원가가 오르면 문제가 생김.

45. 기존 건설사에 문제가 생겨서 다른 건설사를 구하려면, 자잿값이나 인건비 등이 많이 올라서, 잔금으로 준공을 하기 힘든 것임.

46. 신탁사가 부실사업장의 준공책임을 이행하기 위해 대체건설사를 구해서 사업을 계속하는 것이 힘든 상황임. ​

47. "중소형 건설사 + 생숙,지산,물류센터,오피스텔,지방아파트 + 관리형토지신탁 = 새마을금고"가 하이라이트 될 것이라는 근거임.

48. 부동산PF의 마지막 남은 위험 하나가 미분양 위험임.

49. 부동산PF에 참여한 금융사들은 분양대금을 받아서 대출금을 상환 받는 순서를 선순위,중순위,후순위로 나누고, 후순위로 갈수록 대출금을 늦게 받으니 위험이 높다고 보고 대출금리도 높게 받게 됨.

50. 분양이 잘 진행되면, 2~3순위에 들어간 금융회사들이 높은 이자 수익을 얻고, 해피하게 마무리가 되지만, 아파트 가격이 하락하고 미분양이 많아지면 후순위부터 고민이 시작됨.

51. 공매를 하더라도 빨리 원금을 회수하고 싶은 1순위 금융기관과 시간이 지연되더라도 미분양이 해소되어 원금 손실을 회피하고 싶은 2~3순위 금융기관의 이해관계가 달라지기 시작하는 시기임.

52. 건설사가 준공만 해주면, 분양이 되지 않았다고 하더라도 미분양아파트가 남게 됨.

53. 금융사들은 준공후 미분양 아파트들을 싸게 팔거나,전세를 주거나, 미분양 아파트 담보대출을 받아서 회수를 하려고 노력을 함.

54. NPL 시장이 생겨나게 됨.

© 멜론빙수, 출처

55. NPL(Non-Performing Loan)은 전액상환 가능성에 문제가 생긴 부실대출임.

56. 부동산PF는 입주시에 들어오는 분양잔금으로 참여한 모든 금융사들이 대출금을 전액 상환받고 끝이 나야함.

57. 미분양이 많으면 분양잔금으로 부동산PF 전액을 갚을수가 없어서 미상환잔액과 준공이 완료된 미분양아파트가 남게 됨.

58. 미분양이 심하지 않으면, 미분양아파트를 전세로 돌려 전세금으로 대출을 상환받거나, 입주를 시킨뒤 시간을 버는 방법이 있음.

59. 보통 이럴때 "살아보고 결정하세요" 라는 방식의 분양이 이뤄지게 됨.

60. 다른 방법으로는 미분양아파트를 담보로 대출을 받아서 부동산PF 잔금을 상환받아 감.

61. 전세금이나 미분양아파트 담보대출로 상환을 받고 빠져나가는 금융회사는 1순위들이고, 후순위들은 남는 경우가 많음.

62. 후순위들은 전세나 미분양아파트 담보대출로 1순위 대출금을 정리하고 시간을 번 후, 가격이 오르기를 기다리게 됨.

63. 잘 고르면 싼가격에 신축아파트를 구입하는 기회가 생기는 때임.

64. NPL시장에 가장 먼저 나올것은 지식산업센타, 오피스텔, 저온 물류센타, 생활형 숙박시설, 지방 나홀로아파트등임.

65. 아파트는 서울 및 수도권과 지방을 나눠서 봐야할듯함.

66. 미분양아파트가 과거처럼 서울에서 나오기를 기대하기 힘들듯하지만, 수도권과 지방에서는 꽤 물량이 나올듯한 분위기임.

67. 금융감독원이 저축은행, 신탁사, 여전사, 증권사, 새마을금고등 부동산PF에 많이 물려있는 곳에 부실을 현실화 시키고 있음.

68. 양호,보통,악화우려로 분류하던 부동산PF 평가에서 악화우려를 악화우려와 회수의문으로 세분화를 함.

69. 현행 3단계에서 단계를 하나 더 만든뒤, 마지막 단계인 회수의문은 충당금을 75~80%까지 쌓게 만들겠다는 것임.

70. 충당금은 금융사의 재무제표에 손실로 잡히게 되어, 금융사의 당기순이익을 까먹게 만듦.

71. 금융사는 75~80%까지 손실로 잡힌 부동산PF건을 계속 들고있을 이유가 줄어듬.

72. 반값이라도 받고 팔아버리면, 손실로 이미 잡혀있는 75~80%중 25~30%가 이익으로 환입되기때문임.

73. 금융사가 부동산PF를 파는 방법은 공경매를 실시해서 낙찰금액으로 회수하거나, NPL로 팔아버리게 됨.

​​

74. NPL사들이 저가에 매수한 건들을 되팔이에 나서면, 미분양 아파트를 싸게 확보할 수 있는 NPL시장이 본격적으로 열리게 됨.

75. 보통 이럴때 부동산 가격은 바닥을 치게 됨.

76. 부동산 신탁사들은 영업손실이 계속 커지고 있음.

77. 국내 신탁사 14곳의 2024년 상반기 영업손실이 2,526억원으로 집계됨.

78. 2023년 같은 기간에는 영업손실이 아니라 영업이익을 3,326억원 냈는데, 이것이 손실로 전환된 것임.

79. 금융지주계열 신탁사들도 올해 상반기 당기순손실을 낸 것은 동일함.

80. 상반기에 신한자산신탁이 1,751억원, KB부동산 신탁 1,058억원, 교보자산신탁 737억원의 당기순손실이 나온 것임.

81. 하지만, 이들 금융지주 계열들은 모회사인 은행등에서 유상증자등으로 자본 수혈을 해주고 있어서 큰 문제는 없어 보임.

82. 모기업 지원이 어려운 비은행계 신탁사들이 힘들어 질것임.

83. 금융당국은 금융사들의 재무상태를 NCR(영업용순자본비율, 영업용순자본/총위험액*100)로 보고 있음.

84. NCR은 금융사들의 재무상태가 안전한지를 보여주는 수치로 높을수록 재무상태가 건전하고, 낮을수록 위험한 지표임.

85. 금융당국은 NCR이 150%밑으로 떨어지면 경영개선 권고를 하고, 100%밑으로 떨어지면 경영개선 명령과 영업정지를 하게 됨.

86. 무궁화신탁을 보면, 2021년 695%였던 NCR이 2022년 398%, 2023년 253%로 떨어진 후, 2024년 3분기 125%가 됨.

87. 150%밑으로 떨어졌으니, 경영개선 권고가 날아갈 것이고, 경영개선 명령과 영업정지가 떨어지는 100%까지 얼마남지 않았음.

 

“위험하다” 소문이 현실로…국내 6위 부동산 신탁회사, 결국

뉴스내용

[사진 출처 = 연합뉴스]국내 6위 부동산신탁회사인 무궁화신탁이 손실누적과 자산부실을 이유로 금융 당국으로부터 ‘적기시정조치’를 받게 됐다.24일 부동산업계에 따르면 무궁화신탁이 최근 금융 당국으로부터 ‘적기시정조치’를 사전통보받았으며, 금주 중 금융위원회에서 적기시정조치 수위를 최종 결정할 것으로 전해졌다. 무궁화신탁...

출처

매일경제

88. 작년 7월, 새마을금고 다음은 어디일까? 라는 글을 쓴적이 있음.

새마을금고 다음은 어디일까 (feat 신탁사,.. : 네이버블로그

 

새마을금고 다음은 어디일까 (feat 신탁사, 관리형 토지 신탁)

왜 새마을금고가 유난히 시끄러울까? 하는 의문을 가질 수 있습니다. 금융감독원의 관리를 받지 않은 점, ...

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89. 위 글의 한줄 코멘트는 다음과 같았음.

"한 줄 코멘트. 새마을금고 다음은 신탁사가 아닌가 함. 금융지주 계열은 은행 지원으로 해결이 될듯함. 모기업 지원이 없는 기타 신탁사들을 주의해서 모니터링 할 필요가 있음 "

한줄 코멘트. 부동산PF가 조용해진듯 하지만, 문제가 해결된 것은 아님. 아직 본격적으로 미분양물건이 시장에 풀리지는 않고 있음. 준공후 미분양물건들이 NPL시장에 풀려서 "살아보고 결정하세요!"라는 플랭카드가 여기저기 보일때가 저가 매수 타이밍이 아닌가 싶음.

 





 

 

 

 

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