메르의 팜
외국자금들이 한국 물류센터를 줍줍하고 있는 내막
메르
2024.12.13
아파트보다 먼저 부실이 터질 부동산 PF 3대장이 있습니다.
지식산업센터와 생활형 숙박시설, 저온물류센터입니다.
저온물류센터에 대해서 변동이 보여서 업데이트 합니다.
1. 2018년 10월, 쿠팡이 새벽배송 서비스 로켓 프레시를 시작함.
2. 로켓 프레시는 냉동,냉장 품목을 중심으로 새벽배송을 하는 배송방식임.
3. 이때까지 쿠팡은 냉동, 냉장 품목을 제외한 상온 상품 중심의 로켓 배송을 하고 있어서, 일반적인 물류창고를 사용하고 있었음.
4. 쿠팡에게 냉동,냉장 품목을 저장하고 분배할 저온 물류창고가 필요해짐.
5. 2018년에는 쿠팡 외에도 마켓 컬리가 신선식품 새벽 배송 시장에서 무서운 속도로 성장했었음.
6. 쿠팡,마켓컬리에 이어서 신세계, 롯데까지 이마트와 롯데마트를 기반으로 신선식품 새벽 배송 시장에 참전을 함.
7. 신선식품 배송을 하려면, 상온 물류센터가 아닌 냉장 및 냉동 저온 물류센터가 많이 필요해질 것이라고 다들 생각함.
8. 2020년, 코로나가 사회를 덮치면서, 외식이 줄어들고 신선식품 수요를 더 키우게 됨.
9. 2018년까지도 일반 물건은 온라인으로 주문하더라도, 신선식품은 마트에 가서 사는 것이 일반적인 소비패턴이었음.
10. 쿠팡과 마켓 컬리가 시장을 키우면서, 신선식품을 집으로 배달 받는 새벽 배송 전쟁이 시작됨.
11. 저온 물류창고는 기획부터 준공까지 1만 평짜리를 기준으로 30개월 정도 시간이 걸림.
12. 새벽 배송 시장이 빠르게 커지자, 신선식품 보관 및 배송을 위한 수많은 저온 물류창고 부동산 PF들이 만들어지기 시작함.
13. 내게도 꽤 많은 물류창고 투자건들이 제안 들어오기 시작한 시기였음.
(직접 실사했던 물류창고)
14. 2018년부터 시작된 물류창고 부동산 PF 광풍이 공급으로 이어진 것이 2021년임.
15. 다르게 말하면, 2020년까지는 물류창고, 특히 신선식품을 다루는 저온물류창고가 부족해서 난리였던 시기였음.
16. 신선식품 새벽 배송 시장이 매년 2배 이상 성장하다 보니, 저온 물류창고의 수요는 한동안 폭증할 것으로 시장은 봤었음.
17. 저온 물류창고는 평당 임대료를 상온 물류창고보다 두 배 가까이 비싸게 받을 수 있어서 저온 물류창고 선호도를 더 높이게 됨.
18. 2022년이 되자, 2018년부터 건설하기 시작된 저온 물류창고들이 완공되어 시장에 등장하기 시작함.
19. 흔하면 싸지고 귀하면 비싸지는 흔싸귀비가 시작됨.
20. 동시에 다수의 저온 물류창고가 건설되자, 전문성이 떨어지는 건설사들도 참여를 하게 됨.
21. 작업자의 이동 동선과 층고를 고려하지 않은 레이아웃으로 대충 설계를 한 저온 물류창고들이 시장에 쏟아지기 시작한 것임.
22. 저온 물류창고는 입지도 중요함.
23. 냉장 냉동 상품은 약속된 시간에 배송하는 것이 생명인 상품들임.
24. 입지가 좋은 물류센터들은 쿠팡 등이 선점을 했고, 쿠팡은 2021년까지 매년 66~165만㎡에 이르는 물류센터를 임차하며 큰 손이 됨.
25. 2022년이 되자, 쿠팡의 저온 물류센터 확보가 어느 정도 완료됨.
26. 더 이상 확대할 여지가 없을 정도로, 로켓 프레시 지역이 전국적으로 늘어난 것임.
27. 쿠팡이 어느 정도 물류센터 수요를 채웠고, 마켓 컬리는 성장이 주춤해짐.
28. 이마트 등 마트 계열은 기존 점포를 물류센터로 리뉴얼하는 전략을 사용하니, 2022년부터 신규 물류센터 수요가 정체되기 시작함.
29. 2022년부터 금리가 올라가며, 물류창고를 건설하기 위한 금융비용까지 크게 늘어남.
30. 물류센터는 창고 면적을 임대해서 수익을 올리는 공간 임대업임.
31. 상업용 빌딩은 수익환원법이라는 가치 평가 법을 쓰고 있음.
32. 부동산이 가져다주는 수익을 가지고 가치를 환산하는 방법임.
33. 비용이 늘어나고, 수입이 줄어들면, 부동산이 가져다주는 수익은 줄어들고, 수익환원법으로 계산하면 부동산의 가치가 하락하게 됨.
34. 2023년부터 수도권 물류센터까지 매매가격이 빠르게 떨어지기 시작한 것임.
35. 건설사의 전문성이 떨어지다 보니, 냉동과 냉장에 대한 이해도 부족했음.
36. 냉동과 냉장은 차이가 있음.
37. 냉동물품 배송이 위주가되는 시설은 냉동식품의 보관 공간이 충분히 큰 지가 중요함.
38. 냉장시설의 경우 물류창고 안에 머무는 시간이 짧은게 보통임.
39. 냉장시설은 냉동식품을 장기간 보관하는 냉동고보다는, 제품을 소분하고 포장하고 분류하는 전실이 커야 함.
40. 빠른 배송을 위해서 다수의 차량이 동시에 접안할 수 있는 도크와 차량이 대기할 수 있는 야드도 많은게 좋음.
(현장실사때 직찍한 물류창고)
41. 저온 물류센터에서 냉장시설은 보관보다 유통중심으로 설계가 필요했음.
42. 시장에 수요가 빠르게 늘어난 것은 냉동시설이 아니라, 신선식품을 대상으로 한 냉장 공간이었음.
43. 수요는 냉장시설 위주로 늘어나는데, 공급은 냉장과 냉동의 복합시설 위주로 건설되어 수요와 공급의 불일치가 커지게 됨.
44. 물류센터는 상온 물류센터가 85% 정도 차지하고, 저온 물류센터가 15% 정도를 차지하는 것이 적정한 비중으로 보고 있음.
45. 저온 물류센터의 적정 수요는 15% 정도인데, 2022년부터 23% 비중으로 공급이 되자, 공실이 늘어나기 시작함.
46. 2023년이후 추가로 공급되는 저온 물류창고도 비슷한 비중이라 저온 물류창고의 공실은 계속 늘어난 것임.
47. 건설 비용 등이 훨씬 비싼데, 저온 물류창고 공급과잉이 커지면서 상온 물류창고와의 임대료 차이가 거의 없어진 상태가 돼버림.
48. 부동산 PF도 문제가 시작됨.
49. 임차인 우위 시장이 되면서, 임대료가 낮아지고, 금리가 오르면서 금융비용이 늘어남.
50. 원자재 가격과 인건비가 오르면서 건설 비용까지 오르다 보니, 부동산 PF에 들어간 금융비용을 커버할 수 있는 수익성이 나오지 못하게 됨.
51. 2022년 4%정도 였던 수도권의 1만 평 이상 A급 물류센터의 공실률이 20%이상으로 높아지게 됨.
52. 특히, 물류센터 공급이 집중된 인천, 김포, 부천 등 서부권역의 공실률은 50%를 넘어감.
53. 아래 사진은 당시 김포를 실사할 때 찍은 사진으로, 애매한 지역에 너무 많은 물류센터가 공급되고 있는 것을 볼 수 있었음.
54. 물류센터는 80% 이상이 수도권에 공급되고 있음.
55. 2018~2021년까지 수도권 물류센터는 평균 70만 평이 공급되는 정도였음.
56. 공급이 점점 늘어나서, 2022년에는 118만 평, 2023년에는 180만 평이 공급되었고, 2024년에는 234만 평이 공급될 예정임.
57. 공급이 너무 많아지자, 물류센터가 공매로 나오기 시작하고, 낙찰자를 찾지못해 유찰이 계속되고 있음.
58. 2021~2022년간 수도권에서 건축 허가를 받은 물류센터가 344개임.
59. 이중 195개는 착공이 되어 공사를 하고 있고, 149개는 아직 첫 삽을 뜨지 못하고 대기하고 있음.
60. 2017년부터 2020년까지 수도권 5천 평 이상 물류센터는 인허가 완료 후 100% 착공이 됨.
61. 2021년에는 인허가 후 74%가 착공되었고, 2022년에는 27%까지 착공률이 떨어졌고, 2023년에는 한 곳도 착공에 들어가지 못했음.
62. 인허가 받은 사업장은 착공까지 6~8개월이면 되는데, 2023년에 인허가를 받은 물류센터가 아직 착공되지 못한 것은 다들 시장성이 없다고 보고 있는 것임.
63. 다르게 말하면, 2025년부터 물류센터 신규 공급이 거의 없다고 볼 수 있고, 신규 공급이 줄어들면서 공실도 어느 정도 해소되는 것이 예상됨.
64. 2025년부터 공실이 줄어드는것을 예상하니, 외국 투자자들이 국내 물류센터를 사들이기 시작함.
65. '싱가포르 투자청', '블랙스톤' ,67조원의 자산을 관리하는 하이트만등 큰 자금을 주무르는 외국 투자자들이 들어오기 시작함.
66. 올해만 라살자산운용이 안성대덕 물류센터를 6031억원에 인수했고, 싱가포르 투자청이 부천내동 물류센터를 3000억원에, 블랙스톤이 김포 성광 물류센터를 900억원에 인수하는등 올해만 7건의 수도권 물류센터 매매가 진행되고 있음.
67. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실로 헐값에 매물이 나오는 것을 '줍줍'하기 시작한 것임.
68. 호텔,오피스 3동, 상가등이 복합된 여의도 IFC빌딩은 캐나다의 최대 투자회사인 브룩필드자산운용이 보유하고 있음.
69. AIG로부터 IFC 전체건물을 2조5500억원에 사서,호텔 콘래드 서울을 4000억원에 ARA운용에게 분리매각을 함.
70. 호텔을 제외한 나머지는 일본 부동산 운용사인 ARA운용이 3조원중반에 매수협상을 하고 있어, 합치면 4조원정도에 매각이 될듯함.
71. 매각이 성공되면 ARA운용은 이미 매수한 콘래드 서울과 함께 IFC 전체 건물 소유권을 취득하게 됨.
72. 브룩필드자산운용은 IFC를 판 돈중 일부로 인천 석남동에 있는 S&K복합물류센터 인수를 진행하고 있음.
73. 브룩필드는 2023년에 인천 원창동의 KP물류센터를 6600억원에 매입하는등 한국 물류센터를 계속 확보하고 있음.
74. KKR도 한국에 운용사를 설립하고, 투자검토에 나섰는데 1호 투자상품은 수도권의 물류센터가 될것이라고 함.
75. 부동산PF 부실로 공매에 넘어간 물류센터들도 하나씩 낙찰이 되고있음.
76. 경기도 이천의 저온 물류센터는 5번 유찰된 뒤, 6번째 낙찰이 되면서 감정평가액 834억 대비 28%할인된 600억원에 인수됨.
77. 이천 푸드누리 물류센터도 계속 유찰되다가,감정평가액 1400억원보다 35%할인된 908억원에 인수됨
78. 2024년 3분기에 거래된 수도권 물류센터가 13건이었는데, 이중 6건이 경공매 건이었음.
79. 2년정도 물류센터 신규착공이 중단되며, 내년부터 공급이 부족할 것 같자, 외국자금 매수세가 붙고, 경공매가 낙찰되고 있음.
한 줄 요약. 저온 물류센터가 공급과잉으로 가격이 하락하고 경공매에 계속 들어갔었음. 2년정도 신규착공이 중단되다보니, 슬슬 매수세가 들어오고 있음. 여의도의 랜드마크인 IFC몰은 일본자금이 소유하게 될듯
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