메르의 팜
추석명절후 서울 아파트 추가규제 나오나?
메르
2025.10.07
서울지역 아파트 가격이 잡히지 않고 있다.
KB국민은행 부동산 정보 기준으로 최근 1주일간 매매가격이 1%이상 오른 지역이 5곳이나 나왔다.
서울 광진구 1.41% > 서울 강동구 1.36% > 성남 분당구 1.35% > 서울 성동구 1.27% > 과천 1.03% 순이다.
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매매가격 |
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조사기준일 |
25/9/29 |
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상 승 지 역 |
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금주 상승률 상위 |
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전년말대비 상승률 상위 |
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(%) |
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(%) |
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1 |
광진구 |
1.41 |
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1 |
강남구 |
16.56 |
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2 |
강동구 |
1.36 |
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2 |
송파구 |
16.49 |
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3 |
성남 분당구 |
1.35 |
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3 |
과천 |
16.33 |
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4 |
성동구 |
1.27 |
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4 |
성동구 |
14.75 |
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5 |
과천 |
1.03 |
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5 |
양천구 |
13.72 |
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6 |
송파구 |
0.87 |
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6 |
서초구 |
13.33 |
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7 |
서울 중구 |
0.85 |
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7 |
광진구 |
12.65 |
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8 |
마포구 |
0.72 |
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8 |
강동구 |
11.74 |
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9 |
영등포구 |
0.69 |
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9 |
성남 분당구 |
11.43 |
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10 |
성남 수정구 |
0.63 |
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10 |
용산구 |
11.02 |
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하 락 지 역 |
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금주 하락률 상위 |
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전년말대비 하락률 상위 |
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(%) |
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(%) |
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1 |
광주 남구 |
-0.27 |
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1 |
거제 |
-5.85 |
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2 |
평택 |
-0.21 |
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2 |
평택 |
-5.68 |
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3 |
시흥 |
-0.14 |
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3 |
이천 |
-5.62 |
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4 |
부산 강서구 |
-0.12 |
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4 |
부산 영도구 |
-4.66 |
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5 |
아산 |
-0.12 |
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5 |
동두천 |
-4.52 |
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6 |
군산 |
-0.12 |
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6 |
대전 중구 |
-3.78 |
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7 |
광주 서구 |
-0.11 |
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7 |
부산 금정구 |
-3.61 |
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8 |
오산 |
-0.11 |
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8 |
광양 |
-3.60 |
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9 |
동두천 |
-0.11 |
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9 |
부산 해운대구 |
-3.58 |
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10 |
파주 |
-0.10 |
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10 |
부산 부산진구 |
-3.41 |
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위 글의 한줄 코멘트는 다음과 같았다.
한 줄 코멘트. 주택 공급 확대 방안이라고 제목을 정해놓고, 대출 규제만 늘어놓았다. 전세자금대출 한도를 좀 줄인거하고, 임대사업자 대출금지 말고는 규제를 한 거 같기도 하고 아닌것 같기도 하다. 서울지역 아파트에는 효과가 별로 없을 것 같다는 말이다. 하여튼, 전세자금 대출은 계속 빡빡해질 것 같고, DSR 도입도 조만간 할 것 같다. 공급확대는 2030년까지 LH가 소유한 상업용지나 공공용지등을 활용해서, 수도권에 연 27만호씩 5년간 135만호를 공급하겠다고 별도로 밝혔다. 착공기준이라 실제 아파트가 준공되어 입주하기까지 +3년은 해야 할 것 같다.
서울지역 아파트에는 효과가 별로 없을것 같다고 했는데 예상이 맞았다.
추석명절이 지나고, 추가적인 규제가 나올 것 같은 분위기이고, 아래와 같은 추가규제 시나리오가 돌고 있다.
1. 서울 광진구,강동구, 성동구와 분당구 및 과천을 규제지역에 추가.
규제지역 주택담보대출 LTV를 50%에서 40%로 낮췄는데, 기존 규제지역인 강남3구와 용산구에 위 지역이 추가된다는 말이다.
규제지역의 6억원 주담대 한도를 4억원으로 더 낮춘다는 이야기도 있다.
2. 종부세와 재산세 인상
세율을 직접적으로 손대는 것은 아니지만, 간접적으로 재산세가 오르는 효과를 내는 방식이 검토된다는 이야기가 있다.
종부세의 경우 공정시장가액을 60%에서 80%로 올리고, 재산세는 공시지가를 시세 70%에서 90%로 올린다는 썰이다.
공시지가를 올리면, 재산세외에도 건강보험료등 다른곳에도 영향을 받게 된다.
3. DSR규제 확대
전세대출과 정책대출에 DSR을 적용한다는 내용이다.
강력한 수요억제 정책이 시행된다고 하더라도, 이것으로 서울 아파트 가격이 잡힐지는 모르겠다.
문제는 공급에 있기 때문이다.
2025년에도 서울 및 수도권의 아파트 입주물량이 적지만, 2026년은 2025년보다 아파트 입주물량이 더 적다.
서울 및 수도권의 아파트는 한동안 흔싸귀비에서 귀비가 될 수 밖에 없다.
여기에 착시현상까지 있다.
착시현상은 다가구주택에서 발생한다.
주택수로 보면 서울시 주택의 60%이상이 아파트다.
하지만, 주택수 집계에는 함정이 있다.
다가구주택은 101호, 201호 하는식으로 호실이 나눠지고 각각 다른 사람이 거주하지만, 건물 전체를 1개의 주택으로 분류한다.
다가구 주택에 6세대가 거주한다고 해도, 1개의 주택으로 계산하기 때문에 수요가 과소계산된다.
주택수가 아니라 세대수로 봐야한다.
주택수로 볼때 60%를 넘어가는 서울시 아파트비중은 세대수로 보면 43%로 낮아진다.
서울은 아파트 공화국이 아니라, 아직까지는 빌라(다세대,다가구) 공화국인 것이다.
빌라 공급은 전세사기 영향등으로 아파트보다 더 가파르게 줄어들고 있다.
2015~2017년에 서울에는 연평균 5만세대의 빌라(다가구,다세대)가 공급되었다.
2018~2022년에는 연 평균 2만3천세대로 공급이 반토막 났다.
2023년에는 다시 1만4세대로 줄어들었고, 2024년 6천세대, 2025년은 연말까지 3~4천세대정도가 공급될 것으로 예상된다.
이건 분양이나 착공이 아니라 준공기준이라 실제 숫자다.
연 평균 5만호실씩 공급되던 빌라가 3~4천호실로 줄어들고 있는 것이다.
아파트와 빌라를 합쳐서 보면, 서울의 주택 공급부족은 훨씬 심하다.
한줄 코멘트. 서울 아파트 가격이 잡히지 않고 있다. 추석명절이후 빠른 시점에 추가규제가 나온다는 말이 나오고 있다. 수요를 줄이는 추가규제로 서울 아파트 가격이 잡힐지 모르겠다. 공급이 깡패인 것이다.
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